| Budget Amount *help |
¥1,000,000 (Direct Cost: ¥1,000,000)
Fiscal Year 1998: ¥300,000 (Direct Cost: ¥300,000)
Fiscal Year 1997: ¥700,000 (Direct Cost: ¥700,000)
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| Research Abstract |
本年度は,特に1990年代前期の東京中心地域における,賃貸オフィス市場の空間構造の変容プロセスと変容要因を,賃貸オフィスの空室リスクの発生様式と供給側のリスク管理行動に注目して考察し,都市空間構造の把握を試みた。
わが国のオフィス市場は,制度的に主に供給側・需要側のサブ市場で構成され,その間での価値情報の交換が不十分である。この不整合性は空間的なリスクの展開にも反映されている。オフィス市場は情報の交換様式の違いによって大型ビルの上位市場と中小ビルの下位市場に分けられる。この基本構造の下でバブル時に双方の市場で大量建設が起こり,バブル崩壊以後も上位市場では大量供給が継続して供給過剰が生じた。上位市場は空室リスクを賃貸料の切り下げ,つまり価格変動リスクに変化させ回避したが,空室リスクの一部は需要企業の立地変化を通じて下位市場へ移転され,下位市場では空室増加の状態にある。この一連の動きは,上位市場と下位市場でのリスク環境の違いとリスクの展開を通じた相互作用の存在を表している。
このように,リスク管理行動によって多層的な空間構造が形成されている。その背景には経済成長があり,バブル期までは多層的構造に基づく安定的なリスク管理が可能であった。しかし,上記の動向は経済成長を前提とした従来型リスク管理の有効性が失われ,リスク管理行動が限界となっていることを露呈している。リスク管理の硬直化の要因としては市場情報の流通不足があり,公的機関の主導によるオフィス市場の情報環境整備が対策として考えられる。
概要は以上の通りであるが,具体的な作業としては,前年度からの中間報告として英文論文を作成し,主旨を人文地理学会経済・都市地理部会例会(1998年7月11日,兵庫県民会館)で発表した。現在,GISデータを用いてサブ市場間の相互関係についてさらに詳細な解析を行っており,論文としてまとめている段階である。
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