京都・旧市街地の接道困難敷地における変容メカニズムの解明と再生手法に関する研究

Research Project

Project/Area Number	22K04492
Research Category	Grant-in-Aid for Scientific Research (C)
Allocation Type	Multi-year Fund
Section	一般
Review Section	Basic Section 23030:Architectural planning and city planning-related
Research Institution	Nagoya University
Principal Investigator	三森弘名古屋大学, 施設・環境計画推進室, 講師 (50714515)
Project Period (FY)	2022-04-01 – 2025-03-31
Project Status	Granted (Fiscal Year 2022)
Budget Amount *help	¥4,030,000 (Direct Cost: ¥3,100,000、Indirect Cost: ¥930,000) Fiscal Year 2024: ¥1,430,000 (Direct Cost: ¥1,100,000、Indirect Cost: ¥330,000) Fiscal Year 2023: ¥1,430,000 (Direct Cost: ¥1,100,000、Indirect Cost: ¥330,000) Fiscal Year 2022: ¥1,170,000 (Direct Cost: ¥900,000、Indirect Cost: ¥270,000)
Keywords	無接道敷地 / 京都地籍図 / 京都市明細図 / 戸別更新長屋 / 区分所有法 / 京都・歴史的路地 / 接道困難敷地 / 所有者不明土地 / ランドバンク
Outline of Research at the Start	本研究では、無接道敷地からなる路地空間の発生から、近年見られる消滅に至る変化の特徴に注目し、現在までの無接道敷地における<権利関係><用途><接道><敷地形状>の各々の変化を分析し、これらの相関・因果関係を把握することで、変容メカニズムを明らかにする。・さらに先の知見から、ランドバンクをはじめとする低未利用土地の改善・再生における先進事例の考察を通し、援用可能な共通項を見出し課題を整理することで路地空間の再生手法の提案を行う。
Outline of Annual Research Achievements	2022年度は下記に示した「手順①～④」を実施することで、路地空間の発生から、近年見られる消滅に至る変化の特徴を明らかにした。手順①：無接道敷地の配置図整備のための調査・整備を行った。研究にあたり、前回調査時（平成22年）に申請者が作成した「接道状況調査図」の最新版（令和4年）を作成、そのための現地調査を行った。その結果、約12年の期間に路地空間の約1割ほどが消滅していたことが明らかになった。手順②：研究対象資料の特徴および資料相互の整合・適合性を検証した。調査の対象は路地空間を構成する個々の無接道敷地とそれらから構成される路地としており、これらの敷地と権利状況との整合及びこれらの変化について考察した。対象時点は無接道敷地の救済手法適用において重要な情報である建築基準法の「基準時（昭和25年）」、明治40年（権利状況がわかる最古の時点）・平成22年（先行調査時）・令和4年（今回調査実施時）とし、各々の対象資料における敷地形状・位置についての精度検証を行った。その結果、どの資料（古い順から京都地籍図、京都市明細図、接道状況調査図、現地調査図）についても概ね合致しており、本研究の仕様に際して精度上支障のない範囲にあるものと判定した（たとえば戦時中の占領軍関係施設の位置の一致（京都市明細図―接道状況調査図）等）。手順③：「京都市明細図―接道状況調査図」間の用途および路地・敷地形状の変化の調査を行った。その結果、昭和26年時から平成22年時の間に「無接道敷地ではなくなった」路地空間は、多くが、住宅用途のほか、共同住宅・ガレージ等の用途へ転換していることが確認できた。手順④：無接道敷地救済手法の提案のため、歴史的細街路沿いの建物更新を可能にする「一建築物戸別更新手法」の検討を行った。
Current Status of Research Progress	Current Status of Research Progress 2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned. Reason 研究課題1年目であった2022年度は、接道条件の違いから権利関係・用途・敷地形状の変更の変化とこれらの関係性を明らかにする予定であったが、権利関係の調査については、無接道敷地に建つ建物形態に重大な影響を与える区分所有法の検討を先に行い、論点を明確にしたうえで臨んだほうが効率的との考えから、次年度に繰り越すことにし、替わりに（2023年度予定であった）「接道規定に問題を抱える敷地での路地型共同住宅の在り方（一建築物戸別更新手法）」の検討を繰り上げ、今年度に行った。ここでは現状の制限緩和メニューでは戸建て化に向けた「長屋の切り離し」は区分所有法上違法の可能性が高いため対応できないほか、住民合意が得られにくい背景があることが確認したが、本提案である「一建築物戸別更新手法」はこれら以外の課題にもすべてに対応できていることを確認した。一方で長屋は区分所有法の対象建物であり、原則的には敷地の分割は理論的には不可能であるが、現実的には分割されており、このことが長屋の分割問題に発展していることがわかった。このことからも土地の権利の調査の必要性を確認したが、借地については、研究対象である固定資産台帳では把握が困難なことや、借地は建物の建築・改修等では地主の承諾が必要なことから長屋の分割や敷地を跨ぐ建物の同意は現実的ではないことを勘案し、本研究では借地権については調査は不要との方針を導くことが可能となった。このことを踏まえることで次年度行う土地の権利調査における論点を明確にすることができた。
Strategy for Future Research Activity	「現在までの進捗状況」で示した通り、20023年度は下記の検討を行う。・無接道敷地における接道状況からみた権利関係と利用状況の特徴を明らかにし、類型化を行う。・「京都地籍図」および「京都市固定資産税地番参考図」を用いた権利形態（土地所有者と所有形状）の変化調査を行う。・京都の歴史的街区における無接道敷地や町家による保存・活用事例や失敗事例の調査を行う。