1994 Fiscal Year Annual Research Report
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06650672
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| Research Institution | The University of Tokyo |
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Principal Investigator |
大西 隆 東京大学, 工学部, 助教授 (80143824)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
吉田 朗 東北芸術工科大学, デザイン工学部, 講師 (70244986)
福島 茂 東京大学, 工学部, 助手 (10251349)
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| Keywords | 地価分析 / 土地利用変化 / 収益還元アプローチ / ヘドニックアプローチ |
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| Research Abstract |
今年度は、土地利用の詳細化に伴う地価のシミュレーションを行うため、研究計画に基づき、データベースの作成及び地価分析モデルの作成を行った。
1.データベースの作成
・地価データ:東京都23区を対象として、1982・87・92年の各年次の公示価格及び基準地価データを採取し、基本データベースを構築した。また、1990年以降については、地価高騰のピーク付近の挙動を詳しく調べるという観点から、各年次について同様のデータベースを構築した。
・属性データ:地価データポイントについて用途(指定・実績)、容積率(指定・実績)、建ぺい率(指定・実績)前面道路の幅員、都心からの距離、最寄り駅からの距離、ポテンシャル(周辺人口や従業者を距離で割り引いたもの)など地価に影響を与えると考えられる属性変数を地図、都市計画規制図等から採集した。
2.地価分析モデルの作成
地価分析モデルとして、次の2種類を作成し、相互比較を行った。
・収益還元アプローチ:地価を賃貸料とキャピタルゲイン期待によって説明するモデルを作成した。容積率は内生化し、用途別など種々の母集団でパラメータ推計を行った。
・ヘドニックアプローチ:用途別及び全用途共通などの種々の母集団で地価を属性変数で説明するヘドニック価格関数を想定し、パラメータを推計した。推計は、用途変化、容積変化による地価の変化を考察するため、クロスセクション・タイムシリーズなど、いくつかの角度から行った。
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