都市域におけるダウン・ゾーニングの運用条件と財産権の補償に関する研究

1995 Fiscal Year Annual Research Report

• Project/Area Number: 07302011
• Research Category: Grant-in-Aid for Co-operative Research (A)
• Research Institution: Tokyo Institute of Technology
• Principal Investigator: 中井 検裕 東京工業大学, 工学部, 助教授 (80207711)
• Co-Investigator(Kenkyū-buntansha): 斉藤 千尋 東京工業大学, 工学部, 助手 (30235048) ; 阪本 一郎 明海大学, 不動産学部, 教授 (40143680)
• Keywords: ダウン・ゾーニング / 用途地域制 / 用途地域変更

Research Abstract

本研究では、都市域のダウン・ゾーニングの実態を把握するにあたり、東京都を事例とし、区部における昭和48年から平成7年までの用途容積指定の変更を調査し、そのデータベースを構築した。データベースは、用途地域の変更箇所、所属する区、変更用途、変更建蔽率、変更容積率、変更面積、変更理由のデータから構成される。このデータベースにより、まず、用途容積地域指定の変更の全体的な傾向を把握することが出来た。
第1種住宅専用地域(1専)からの変更の件数および面積がもっとも多く、また1専から住居、近隣商業地域への変更も多数みられた。
変更理由は地区計画によるものがもっとも多い。
区別にみると、都心部ではあまり変更はみられず、特に練馬区での延べ変更面積は区面積の7割に上っている。
第1種住居専用地域での変更がもっとも多く、すなわちその現象も顕著であるが、1専からの緩和的な変更としては、1)既存の商店街沿いの用途に合わせる変更、2)隣接する緩い用途指定影響を受けた第2種住居専用への変更、3)都市計画道路沿道の住居への変更、4)清掃工場などの特別な建物の建設後の変更、など4つのパタンがみられた
これまでのところ、東京都区部を事例としてゾーニングの変更の把握に留まっている。次年度においては、東京都多摩地域、神奈川県域でのゾーニングの変更を網羅的に把握し、大都市周辺部でのゾーニング変更の特徴を把握する。また各地域でダウン・ゾーニングに焦点をしぼり、特徴、成立の背景についてを自治体、当事者へのヒヤリングなど考察する。