分譲集合住宅ストックの価格形成要因と低価格化が管理と生活に与える影響について

1999 Fiscal Year Annual Research Report

• Project/Area Number: 09650691
• Research Institution: NATIONAL INSTITUTE OF PUBLIC HEALTH
• Principal Investigator: 松本 恭治 国立公衆衛生院, 建築衛生学部, 室長 (30017967)
• Keywords: 中古価格 / 実勢地価 / 容積率 / 建て替え問題 / 維持管理 / スラム化 / 高層化

Research Abstract

平成9年度の公団公社分譲集合住宅管理組合を対象とした調査では107管理組合から回答を得て次の結果を得た。昭和40年代分譲団地は郊外ほど管理組合が弱体化しており、修繕積立金額の上昇が見られず、都心部立地の管理組合と顕著な差が生じていた。理由はバブル経済崩壊後郊外遠隔地にある住宅の中古価格が急速に値下がりし、中古入居者の経済環境が悪化しているためであった。さらに低価格分譲住宅では高額所得者が転出しがちで低所得者、高齢者が残りやすいことも理由となる。管理費・修繕積立金の長期未納者、空き家も郊外低価格住宅に集積しやすいことも判明した。役員のなり手不足も大きな問題となりつつある。スラム化の不安、低水準化の不満に対して建て替え運動が各地で活発になったが、地価の値下がりでますます困難になりつつあり、また運動が適切な修繕実施の放棄につながっていた。平成10年度は主に管理組合役員へのヒヤリングと中古価格形成の分析を行った。全国各地の低価格住宅が必ずしも老朽化・スラム化の結果ではなく、むしろマンション立地自治体の平均住宅水準とのかい離が大きな理由であることが判明した。
平成11年度はさらに首都圏の公団公社の分譲住宅12万戸について中古価格と地価、容積率の関係をさらに詳細に分析した。建築後の経過年数が経つほど、小規模住宅ほど価格低下するが、その結果40年代分譲の中低層住宅は更地にした土地価格の約半分にまで低下している。想定した初期価格(同一の建物を新築分譲した場合の価格)の14%にまで低下したものの現れた。使用容積で分析すると、最近の分譲住宅の高層化・高容積率化が中低層住宅の価格低下に拍車をかけていることが判明した。建て替えの経済的可能性に関する分析も行ったが、現在の地価が7割に低下したら建て替え可能な団地は全く消える。

Research Products

• [Publications] 松本恭治: "環境衛生からの集合住宅対策の可能性"日本建築学会大会学術講演梗概集. F. 1189-1190 (1999)
• [Publications] 松本恭治: "バブル経済崩壊後のマンションの管理問題"住宅会議. 45号. 24-28 (1999)
• [Publications] 松本恭治: "どこにでもたち始めた超高層住宅への疑問"GA(Global Architecture Japan). No.37. 3-4月号. 14 (1999)
• [Publications] 松本恭治: "大規模分譲団地の中古価格変動が維持管理と生活に与える影響について"日本マンション学会第9回大会(大阪)研究報告集. 27-30 (2000)
• [Publications] 松本恭治: "管理組合のためのマンション大百科"東京法令出版. 912 (1999)