2004 Fiscal Year Annual Research Report
日本の住宅市場の効率性を阻害している諸要因についての理論的実証的研究
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13430015
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| Research Institution | Seikei University |
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Principal Investigator |
井出 多加子 成蹊大学, 経済学部, 教授 (30245930)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
山崎 福寿 上智大学, 経済学部, 教授 (10166655)
浅田 義久 明海大学, 不動産学部, 助教授 (70299874)
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| Keywords | 賃貸住宅 / 住宅の資本コスト / 譲渡所得税 / 相続税 / 地価 / テニアチョイス / 贈与 / 住宅取得 |
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| Research Abstract |
本年度は、昨年に引き続き研究をすすめ、賃貸住宅と住宅取得の2つの問題を、税制や各種制度の観点から分析を行った。
日本の住宅市場の特徴のひとつとして、小規模住宅では賃貸住宅が多く、大規模住宅は持家住宅が多くなる点が以前から指摘されている。本研究では、住宅規模とテニアチョイスの関係及び中古住宅市場の整備の遅れに注目して、それらが資本コストを通じて住宅市場にどのような影響を及ぼすかについて理論的に検討した。その上で、それらが住宅市場の供給量や住宅の規模にどのような影響を及ぼすかについて実証モデルを用いて分析した。
より具体的には、消費税制や譲渡所得税及び相続税等の税制の変化が資本コストにいかなる影響を及ぼすかについて実証的に分析し、さらに借家法や住宅流通制度などによって、どの程度新築持家着工や貸家の供給量が影響を受けているかを実証的に明らかにした。こうした分析を重ねることによって、都市の再生を実現するためには、どのような住宅税制や土地利用規制が必要かについても理論的に分析した。
また、住宅取得において大きな影響を持つとされている、親世代からの所得移転について、その動機と住宅投資への影響を計測した。親世代からの所得移転として、子供世代の効用を親世代が直接ケアするという「利他的動機」モデルと、市場で提供されない介護などのサービスの交換として行われるという「交換動機」モデルがある。本研究で利用した東京圏のミクロデータからは、子供世代が比較的若年で住宅を始めて取得する場合には「利他的」な動機が支配的であるが、子供世代が壮年期にはいり親世代も介護などが現実に必要となる場合には「交換」的な動機が見られ、贈与を受け取ることで住宅取得時期が早まることが明らかとなった。
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