中古住宅に期待する財産価値が住宅管理に与える影響、に関する日米比較研究

2003 Fiscal Year Annual Research Report

• Project/Area Number: 13650671
• Research Institution: Shiga University
• Principal Investigator: 山崎 古都子 滋賀大学, 教育学部, 教授 (50024013)
• Keywords: 中古住宅 / 資産価値 / 住宅の寿命観 / 住宅の耐用年数 / 仮の宿意識 / 住宅市場 / 住宅管理 / 日米比較研究

Research Abstract

本年度の研究実績
住意識に焦点を当て、日本の住宅情報の状況と住宅の資産観を日米比較調査から明らかにした。
結果;
(1)住宅市場の情報の信頼性と住宅需要について、分析したところ、日米の中古戸建住宅に対する情報の信頼性には異質性が認められた。日本は物件の安全性能に対する不安と不動産業者に対する不安が存在し、この不安感は中古戸建住宅需要を抑制している。米国は住宅市場の情報への信頼性が高い。
(2)日本の中古住宅需要には更新を促進する「仮の宿」意識の存在があるが、米国にはない。
(3)自分の住宅の信頼感と中古住宅情報の信頼感。米国では住宅の再売却が当然であるので、現住宅の商品価値に関心がある。再売却は住宅の入手時から予定し、住宅を良好に保全するために建物検査の実施率が高い。一方日本の中古戸建住宅の居住者、中でも転居指向者ほど建物検査への関心も再売却意識も低い。中古戸建住宅に「仮の宿」意識がある人は住宅性能に不安を抱きながら、住宅検査の関心が低く、かつ住宅の寿命観も短く、建替意識が高い。つまり、「使い捨てる」意識との類似性が認められ、既存住宅の安全性を確保するための行動や関心を抑えている。このような中古住宅の市場価値が、ストック全体に対する評価に影響を与え、中古戸建住宅に対する不安感を世論に醸し出している。
(4)情報の非対称性と中古住宅の信頼性:米国には中古戸建住宅市場の透明性と、経済評価の客観性に関する仕組みがある。その結果中古戸建住宅の売買双方の当事者が市場価値を予測できる。それに対して、日本では中古戸建住宅の客観的評価が不透明で、住宅需要者における中古市場の信頼性が低い。そのために中古戸建住宅の需要することを躊躇するだけでなく、自所有住宅対する市場評価も低い。
(5)家庭における既存住宅の管理情報の伝達:住宅保全技術を次世代に伝承することに対して日本人はあたかも自らの技術を正当に評価しない自虐的なほどに評価が低い。子どもへの教育に対する無関心はさらに子どもの環境から、住宅保全技術の情報を奪っていることになる。以上。

Research Products

• [Publications] 山崎 古都子, 陣内雄次: "住宅の寿命観と住宅保全に対する関心との相関性に関する日米比較研究住宅管理の社会的支援に関する研究(第4報)"日本建築学会計画系論文集. No.567. 111-118 (2003)
• [Publications] 山崎 古都子: "日米比較から見た日本の中古戸建て住宅の需要特性"都市住宅学. 41. 54-65 (2003)
• [Publications] 山崎 古都子: "中古住宅の質の保全と住宅の資産観に関する日米比較研究"都市住宅学. 42. 110-120 (2003)
• [Publications] 山崎 古都子: "住み方と住宅の寿命;ワークショップ報告(4)「まちと住宅の履歴書-リフォーム型住宅市場の形成に向けて」"都市住宅学. 44. 99-110 (2004)