不動産ファイナンスの理論と応用

2003 Fiscal Year Annual Research Report

• Project/Area Number: 14203009
• Research Institution: Keio University
• Principal Investigator: 森平 爽一郎 慶應義塾大学, 総合政策学部, 教授 (50082871)
• Co-Investigator(Kenkyū-buntansha): 川口 有一郎 早稲田大学, 大学院・ファイナンス研究科, 教授 (30245162) ; 小暮 厚之 慶應義塾大学, 総合政策学部, 教授 (80178251) ; 駒井 正晶 慶應義塾大学, 総合政策学部, 教授 (10234866) ; 吉田 靖 住友生命保険相互会社, クレジット投資総括部・クレジット投資企画課, 調査役 ; 前川 俊一 明海大学, 不動産学部, 教授 (70245158)
• Keywords: デリバティブズ / ヘドニックモデル / 空室リスク / 不動産価格指数 / リアルオプション / ダイナミックDCF / エッシャー変換

Research Abstract

本年度は、1)不動産価格のインデックスモデル、2)それを用いたデリバティブズ契約の価格決定モデル、3)不動産リアルオプション分析、の三つの分野に関する研究を行った。
不動産価格指数モデルの開発に関しては、まず、首都圏の新築マンション価格データを用いたヘドニック価格モデルの開発をおこない、バブル崩壊以降不動産市場価格の下落傾向は、品質を調整した後でも継続的であることを明らかにした。さらに、不動産価格に影響をあたえる重要な要因として最近注目されている空室率の要因分析を東京圏のオフィス市場について試みた。
不動産デリバティブズについては、構築した不動産価格指数、あるいは空室率指数を原証券とするデリバティブズ契約の可能性について、1)制度的な存立可能性と、2)契約の経済的価値の分析をおこなった。不動産は本来取引が活発でないという意味で、非完備市場である。したがって、完備市場を前提とするデリバティブズの価格決定モデル、たとえば、ブラック=ショールズモデルをこの分析のために用いることは困難である。そのため、エッシャー変換を用いた不動産デリバティブズの価格決定モデルの可能性を検討した。また、そうした不動産デリバティブズを用いて、不動産の価格変動リスクをヘッジすることが可能であるかどうかをシミュレーション分析によって明らかにした。
また、不動産の価値を決定するにあたり最近理論のみならず実務においても注目されているリアルオプション・アプローチを考えるにあたり、それとダイナミックなDCF(割引現在価値法)との関連付けることにより、新しい観点を導入できることを示した。

Research Products

• [Publications] 吉田靖, 駒井正晶, 森平爽一郎, 喜多村広作, 森永昭彦: "新築マンション価格と家計の選択"ファイナンシャル・プランニング研究(日本FP学会学会誌). 3/1. 30-42 (2003)
• [Publications] 森平 爽一郎: "J-REITのリスク:ファイナンス理論の教えるもの"リアルエステートマガジン. 52号. 54-60 (2003)
• [Publications] 森平 爽一郎: "不動産投資の評価:エッシャー変換による相場観を考慮した価格決定"αの追及:資産運用の新戦略(森平爽一郎編著)(金融財政事情研究会). (所収). 101-124 (2003)
• [Publications] 川口有一郎: "不動産開発事業評価のためのダイナミックDCF法とリアルオプション評価モデル"JAREFジャーナル:日本不動産金融工学学会誌. 2003年号. 183-208 (2003)
• [Publications] 前川 俊一: "不動産市場における取引価格のばらつきと社会的な損失"JAREFジャーナル:日本不動産金融工学学会誌. 2003年号. 67-96 (2003)
• [Publications] 前川 俊一: "2003年問題-不動産投資の視点から-"日本不動産学会誌. Vol.17, No.3. 62-67 (2003)
• [Publications] 前川 俊一: "日本の実態を考慮した保有税のオプションモデル分析"日本不動産学会誌. Vol.17, No.3. 100-108 (2003)
• [Publications] 阿部 由里, 駒井正晶: "住宅所有と家計の金融資産選択"日本不動産学会 平成15年度秋期全国大会(学術講演会)梗概集. 19. 45-48 (2003)
• [Publications] 駒井正晶: "不動産市場と金融市場-接近から融合へ-"総合政策学の最先端(岡部光明編). 78-104 (2003)
• [Publications] 駒井 正晶: "書評:Ralph, L.Block, Investing in REITs : Real Estate Investment Trusts. Princeton, N.J. : Bloomberg Press, 2002. and Su Han Chan, John Erickson and Ko Wang, Real Estate Investment Trusts : Structure, Performance and investment Opportunities."ファイナンシャル・プランニング研究. Vol.3. 53-54 (2003)
• [Publications] 前川 俊一: "不動産経済学"プログレス、明海大学不動産学部不動産学叢書. 361 (2003)