2005 Fiscal Year Annual Research Report
土地・住宅ストックの利活用による資産デフレからの回復システムの解明
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15203015
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| Research Institution | Nihon University |
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Principal Investigator |
廣野 桂子 Nihon University, 大学院・グローバル・ビジネス研究科, 助教授 (60238417)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
浅見 泰司 東京大学, 空間情報科学研究センター, 教授 (10192949)
丸尾 直美 尚美学園大学, 総合政策学部, 教授 (30055107)
熊田 禎宣 千葉商科大学, 政策情報学部, 教授 (50016482)
氷鉋 揚四郎 筑波大学, 農林工学系, 教授 (90189762)
中川 雅之 日本大学, 経済学部, 教授 (70324853)
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| Keywords | 土地・住宅ストックの利活用 / 資産デフレからの回復システム / 中古住宅ストック / 住宅の評価 / コンバージョン / 不動産証券化 / 福祉政策 / 地域マネジメント |
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| Research Abstract |
本研究では、中古住宅ストックの実態把握のため、東京都心部におけるマンションについて、アンケート調査を初年度から行っているが、本年度は、第一に、このアンケート調査を追加した。第二に、昨年度に本研究で提案したヘドニック価格関数による住宅の評価法を行えば、住宅市場における情報の不完全性が除去され、住宅市場における価格形成がパレート最適な配分と対応し、住宅投資の理論値からの乖離を削減できることを示した。第三に、住宅ストックをコンバージョンによって活用するためには、住宅需要のニーズと住宅の質や住環境が合致している必要があることから、住宅需要者のニーズを把握するための方法を探った。第四に、不動産の証券化についての分析の結果、証券化主体の財務指標(自己資本利益率と総資産利益率)に与える影響は、証券化主体の負債の利子率、証券の支払い金利、証券化対象の不動産の利回りなどに依存することを明らかにした。第五に、租税思想史の観点からわが国の資本所得税のあり方を考察し、所得税の補完税として帰属家賃に対する資産保有課税を検討すべきことを提案した。第六に、住宅の耐久性が都市衰退に与える影響を扱ったmortar and bricks modelを用いて、わが国のデータにより、当モデルの適応性を実証的に検証した。第七に、都市再生の海外事例に基づき、都市ストックの有効活用事例について、その成功要因を解析した。また、都市経営あるいは地域マネジメントの手法を活用した戦略的な都市再生事例について、その有効性、問題点などの分析を行った。第八に、資産をベースとした福祉政策が導入された理由、及び、そのような福祉政策を採った場合、福祉国家が市場重視のアメリカ型資本主義とどのように異なるのか、さらに、日本は資産をベースとした福祉政策を実施するべきかについて研究を行った。
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