2019 Fiscal Year Annual Research Report
マンション敷地売却制度による権利調整費用の低減効果に関する実証研究
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15H03345
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| Research Institution | Association of Urban Housing Sciences |
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Principal Investigator |
久米 良昭 公益社団法人都市住宅学会(都市住宅研究センター), 都市住宅研究センター, 研究員 (60316643)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
福井 秀夫 政策研究大学院大学, 政策研究科, 教授 (60251633)
中川 雅之 日本大学, 経済学部, 教授 (70324853)
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| Project Period (FY) |
2015-04-01 – 2020-03-31
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| Keywords | 区分所有法 / マンション建替円滑化法 / 再開発 / 敷地売却制度 / 不動産競売 / 借地借家法 / 敷地売却制度 / 区分所有関係解消 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
都市マンションストックが建替え等により円滑に更新されるためには、広く住宅売買・賃貸借を含む不動産取引に関する制度が適切に設計・運用されることが必要であるため、不動産競売制度及び借家制度に関するさらなる改善について検討した。
１．競売制度改善課題の摘出……米国では、2008年の金融危機の下で債務者・テナント保護等の制度が導入されたが、競売期間の長期化や落札価格の下落など、競売市場の機能不全をもたらした。しかしながら米国の非司法競売が、司法競売よりも安価・迅速な手続であることについて、事情に変更はなかった。マクロ経済ショックが発生すれば、競売手続の遅延・長期化、売却価格の下落等が避けられないため、米国型の非司法競売制度を導入することは、そのショックを緩和する機能を果たすと考えられる。また米国で導入された債務者・テナント保護も、金融危機の下で政治的な意思決定を通じて緊急避難的に導入された施策であった。巨大な経済ショックが生じた場合、正当化根拠を持たない政策が、政治的な意思決定を経て導入されがちである。米国の経験に学ぶことで、緊急時に適切な対処策を探る際の教訓が得られる。
２．借家制度改善課題の摘出……借家制度のさらなる改善が、都市マンションストックの円滑な更新のためにも必要であることから、借家制度の改善課題として、(a)小規模住宅では中途解約排除特約を有効にする、(b)2000年 3 月の改正法施行前に契約締結された居住用普通借家の定期借家への切替を認める、(c)家主の事前説明義務を廃止する、(d)家主の終了通知交付義務を廃止する、(e)正当事由制度については、客観的事情のみを考慮することとし、金銭支払いに関する客観的基準を策定し、その支払いのみで正当事由が具備することとする、などの課題を摘出した。
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| Research Progress Status |
令和元年度が最終年度であるため、記入しない。
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| Strategy for Future Research Activity |
令和元年度が最終年度であるため、記入しない。
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