2006 Fiscal Year Annual Research Report
住環境整備政策のための住環境評価と動機適合的施策最適化に関する研究
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16330046
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| Research Institution | The University of Tokyo |
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Principal Investigator |
浅見 泰司 東京大学, 空間情報科学研究センター, 教授 (10192949)
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| Keywords | 住環境 / 住宅市場 / 敷地 / 境界線 / 緑地 / ヘドニック分析 / 市場細分化 / 不動産 |
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| Research Abstract |
住環境評価の価値構造と市場機構を解明する研究を進めた。
まず、住宅市場を的確に把握するための適切な世帯属性の分類方法を考察した。住宅に対する満足度のデータについては、世帯所得と世帯主年齢が主要な分類軸になること、住環境に対する満足度については、住戸面積が主要な分類軸になることが示された。
また、住宅選択時には、住宅の様々な属性を比較して、優先する特性を選ぶことになる。そこで、住宅選択のデータを元に、住宅に対する選好の階層性を分析した。その結果、3人以上の世帯では住戸面積が優先度の高い要因になっていること、多くの世帯が住居費を気にする割には住宅選択においては住居費は他の属性に比較して妥協されやすいこと、通勤の便重視志向と住戸面積重視志向の2つの大きな価値観分類ができることなどが判明した。
さらに、東京および近郊における住宅市場の細分化構造を分析した。その結果、東京においては駅への徒歩時間、駐車場の有無、セットバックの必要性が類似性に大きな影響を与えていること、郊外部では物件の築後年数、CBDへのアクセス、指定容積率、周辺土地利用が物件の類似性に大きな影響を与えていることなどが示された。
このほか、住環境価値を評価するためのヘドニツク分析において、様々な関数系に対応してより簡便にモデルの適合性を検討する方法を提案した。これによって、望む精度水準において適切なモデルがどれであるかを判断できるようになった。
住環境整備施策関連では、許容容積率の効果についてヘドニック分析を用いて分析をした。東京圏のデータの分析の結果、特定の容積率ゾーンにおいて、資産価値が低めになる現象があることを示した。また、低容積率ゾーンでは容積率規制自体が、高容積率ゾーンでは形態規制が効いていることが示された。
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Research Products
(6 results)
