2018 Fiscal Year Annual Research Report
Generalize Asset Pricing Models to Understand the Japanese and U.S. Real Estate Markets
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16H03127
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| Research Institution | Chuo University |
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Principal Investigator |
石島 博 中央大学, 法務研究科, 教授 (20317308)
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2016-04-01 – 2021-03-31
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| Keywords | ファイナンス / 不動産 / 価格評価 / アセット・プライシング / 日米比較 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本研究は、ファイナンス理論により不動産価格評価を大幅に高精度化した「ヘドニックDCF法」の理論を確立する。その上で、日米の不動産市場における価格形成の2つの課題、1)地域格差、2)時系列変動について、広さ・築年数・駅徒歩などの不動産属性に関する需給という「内部要因」と、不動産取得ローン金利や株価をはじめとするマクロ経済要因という「外部要因」が生むメカニズムを、実証分析を通じて解明することを目的とする。その目的の達成のため、日米両国での不動産市場の価格形成の比較検討や議論を行うことにより、不動産価格に関する地域格差や時系列変動の解明を加速し国際レベルの研究成果に結実する。ひいては、金融資産と同様に、不動産にファイナンス理論を適用できるよう、「ファイナンスのフロンティア拡張」に貢献することとする。
このような目的の下、研究計画の第3年度である今年度は、研究計画調書の研究計画・方法で述べたように、本研究の中間研究成果を取りまとめることに注力した。具体的には、ヘドニックDCF法の理論と、これを日本不動産市場に応用した、不動産価格における地域格差・時系列変動の実証分析に関する論文を取りまとめた。研究成果として、国際・国内会議に積極的に参加し6回の報告を行った。さらに、参加者との議論を反映して分析や考察を深化させた研究論文を学術雑誌への投稿を行うとともに、そのうちの4編の論文が刊行された。
さらに、本研究の波及効果を高めるべく、国際・国内会議でのネットワーキングを通じて、日米共同研究体制を着実に構築しつつある。それに加えてアジア各国との共同研究体制も構築しつつある。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
今年度は、研究計画調書の研究計画・方法に述べたように、本研究の中間研究成果を取りまとめることに注力し、ヘドニックDCF法の理論の構築と、これを日本不動産市場に応用した、不動産価格における地域格差・時系列変動の実証分析に関する研究成果を論文として取りまとめた。
具体的な研究成果の第１の内容として、「ヘドニックDCF法」の理論構築を行った。その貢献は、ファイナンスにおけるDCF法、つまり動的確率制御を背景とする動的ポートフォリオ選択や、消費ベースの資産価格評価モデルを出発点としつつも、新たにLancaster-Rosenのヘドニック法で考察される不動産属性の消費を導入することにより、不動産価格評価を高精度化する「ヘドニックDCF法」を構築した点にある。
具体的な研究成果の第２の内容として、構築した「ヘドニックDCF法」に基づき、次の2つのフェーズで構成される日本の不動産市場における実証分析を行った。利用したデータは、47都道府県、過去39四半期分にわたる、マンションと戸建住宅の不動産価格とその属性に関するものである。まず、①「ヘドニック価格カーネル」により、不動産属性に対する需給という「内部要因」に起因する不動産価格における地域格差を分析した。具体的には、広さや築年数といった不動産を特徴づける属性の価格について、一物一価の原則に基づいた無裁定価格を固定効果と、地域格差に起因する確率的な乖離を変量効果によって捉える混合効果モデルによって推定した。さらに、そうした内部要因をコントロールした上で、②「キャッシュフロー価格カーネル」により、長期・短期金利や株価などのマクロ経済要因という「外部要因」に起因する不動産価格の時系列変動を解析した。
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| Strategy for Future Research Activity |
5年間にわたる本研究計画の第4年度にあたる2019年度は、米国不動産市場において、ヘドニックDCF法の実証分析を2つのフェーズ、つまり、①米国不動産価格の地域格差に関する理論・実証研究、②米国不動産価格の時系列変動に関する理論・実証研究、により実施する。
米国不動産価格の実証分析に先駆けて、インターネット上で公開されているデータを中心として収集し、データベース・サーバーに蓄積する。但し、不動産データは欠損値が多いことが想定されるため、実証分析の前処理として、手作業によるデータ・クレンジング作業などの整備を行う。不動産データの収集・整備を行った上で、米国不動産市場を対象とした実証分析を行う。その過程においては、米国市場での不動産価格形成の地域格差・時系列変動に関する代表的な先行研究であり、現在、研究代表者が滞在している米国コロンビア大学のMayer教授らによる論文「スーパースターシティ(AEJ’13)」を参考にする。
本研究の波及効果として、不動産ファイナンスに関する恒常的な日米共同研究体制の構築を推進する。こうした日米共同研究体制に加えて、アジア各国との共同研究体制を構築するべく、アジア不動産学会(AsRES: Asia Real Estate Society)の副会長に就任し、2021年に東京で国際会議(AsRES2021)を同会長として主催することとした(AsRES理事会にて承認）。一方、日本不動産金融工学学会(JAREFE)の会長に就任し、日本国内にあっても国際水準の共同研究を行う体制を整える。もって、不動産ファイナンスにおいて国際的に先導的な役割を担うとともに、本研究の国際的な波及効果を目指すこととする。
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Research Products
(14 results)
