2019 Fiscal Year Annual Research Report
Generalize Asset Pricing Models to Understand the Japanese and U.S. Real Estate Markets
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16H03127
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| Research Institution | Chuo University |
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Principal Investigator |
石島 博 中央大学, 法務研究科, 教授 (20317308)
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2016-04-01 – 2021-03-31
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| Keywords | ファイナンス / 不動産 / 価格評価 / アセット・プライシング / 日米比較 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本研究は、ファイナンス理論により不動産価格評価を大幅に高精度化した「ヘドニックDCF法」の理論を確立する。その上で、日米の不動産市場における価格形成の2つの課題、1)地域格差、2)時系列変動について、広さ・築年数・駅徒歩などの不動産属性に関する需給という「内部要因」と、不動産取得ローン金利や株価をはじめとするマクロ経済要因という「外部要因」が生むメカニズムを、実証分析を通じて解明することを目的とする。その目的の達成のため、日米両国での不動産市場の価格形成の比較検討や議論を行うことにより、不動産価格に関する地域格差や時系列変動の解明を加速し国際レベルの研究成果に結実する。ひいては、金融資産と同様に、不動産にファイナンス理論を適用できるよう、「ファイナンスのフロンティア拡張」に貢献することとする。
研究計画の第４年度である今年度は、研究計画調書で述べた、ヘドニックDCF法の実証分析を2つのフェーズ、① 米国不動産価格の地域格差に関する理論・実証研究、② 米国不動産価格の時系列変動に関する理論・実証研究、より進めるべく日米研究会を、日本不動産金融工学学会(JAREFE、会長＝研究代表者)の定期大会(2020.2.29、於・中央大学)として開催した。
具体的には、米国・不動産都市経済学学会(AREUEA: American Real Estate and Urban Economics Association)会長であるAbdullah Yavasウィスコンシン大学マディソン校教授を研究代表者所属機関である中央大学に客員教授として招聘し、世界金融危機における米国不動産市場の詳細な実証分析をご講演いただき、本研究に関連した重要な知見を共有していただいた。また、Yavas教授と、連携研究者である前田章・東京大学教授と詳細な議論を行い、本研究の論点整理と方向性を確認した。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
研究計画の第４年度である今年度は、研究計画調書で述べた、ヘドニックDCF法の実証分析を2つのフェーズ、① 米国不動産価格の地域格差に関する理論・実証研究、② 米国不動産価格の時系列変動に関する理論・実証研究、を進めるべく年度の前半を米国・コロンビア大学に滞在して行った。これは、本科研費・基盤研究(B)を基課題として、連動して実施した科研費・国際共同研究加速基金（国際共同研究強化）による滞在である。米国では、不動産テックの隆盛に伴い、不動産市場の分析において、価格・取引高等の基本データに加え、立地・面積・築年数・駅徒歩といった不動産属性、さらには不動産を利用する人々の心理や評価が反映されたテキスト、周辺エリアの衛星写真や対象物件の画像データなど、まさにビッグ／オルタナティブ／非構造化・データに関する積極的な利活用が可能して、新たなスタイライズド・ファクトを見いだす研究も進められている。この米国滞在にて、データ・ドリブンな新たなアプローチと、ファイナンス／経済理論を踏まえた実証アプローチを融合させて、不動産ファイナンスの諸課題に取り組む研究アプローチ「不動産アナリティクス」を着想した。このアプローチを論文としてまとめ学会発表を行った。
年度の後半は、所属機関である中央大学にて、不動産価格の地域格差や時系列変動を、広さ・築年数・駅徒歩などの不動産属性に関する需給という「内部要因」をコントールした上で、住宅ローン金利や株価をはじめとするマクロ経済要因という「外部要因」が生むメカニズムの実証分析を行った。その際に、所属機関である中央大学に客員教授として招聘したAREUEA会長・Abdullah Yavasウィスコンシン大学マディソン校教授と、連携研究者である前田章・東京大学教授と詳細な議論を行い、本研究の論点整理と方向性を確認した。
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| Strategy for Future Research Activity |
5年間にわたる研究計画の最終年度である2020年度は、最終取り纏めを行う。研究代表者が理論・モデリング・チームと、実証・システム・チームと協働しながら、本研究の最終研究成果を取りまとめることに注力する。具体的には、本研究が構築したヘドニックDCF法の理論と、これを日本と米国の不動産市場に応用した、不動産価格における地域・時系列変動の実証分析に関する論文を取りまとめる。これを国内外の会議、および前年度に引き続き、日米研究会の開催を通じて成果発表するとともに、査読あり学術雑誌への投稿・掲載を加速する。
また、最終取り纏め作業と並行して、昨年度に着想を得た「不動産アナリティクス」のアプローチにより、新型コロナウイルス感染症COVID-19の感染拡大により大幅に制限された経済活動下で、人々の行動の変化が、不動産の資産市場（所有権市場）と空間市場（賃貸市場）にどのような影響を与えたのか、詳細な実証分析を実施する。そのために、人々の行動や不動産市場に影響を与え得る様々なオルタナティブ・データを収集・整備を進めており、今年度中に、最終成果に含められるように精力的に実証分析と論文執筆を行う。
なお、本研究の波及効果の一つとして、2022年に第26回アジア不動産学会・東京国際大会(主催：中央大学、共催：日本不動産金融工学学会（会長＝研究代表者）)を、研究代表者がアジア不動産学会会長として開催する予定である（アジア不動産学会理事会承認済）。本研究成果を国際的な不動産研究ネットワークを通じて共有し、国際的な学術的インパクトの向上を目指すこととする。
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