Empirical analysis on floor-area-ratio regulation for urban growth control in Japan

2020 Fiscal Year Research-status Report

• Project/Area Number: 17K03702
• Research Institution: Shokei Gakuin College
• Principal Investigator: 横井 渉央 尚絅学院大学, 総合人間科学系, 准教授 (90344712)
• Co-Investigator(Kenkyū-buntansha): 佐々木 公明 尚絅学院大学, 総合人間科学系, 名誉教授 (10007148) ; 安藤 朝夫 東北大学, 情報科学研究科, 名誉教授 (80159524)
• Project Period (FY): 2017-04-01 – 2022-03-31
• Keywords: 不動産市場 / 外部性 / 空間自己相関

Outline of Annual Research Achievements

"Measuring cross-externality among different types of real-estates (不動産の種類を超えた外部性の計測)"と題する研究発表を、2020年5月における world congress of the regional science association international の年次大会で発表予定であったが、新型コロナ肺炎流行により学会が中止となった。

また、空間自己相関の検定における小標本バイアスの影響、特に説明変数自体に空間自己相関がある場合、についての基礎的研究を行った。

並行して、"ESGインデックスが賃貸市場に与える影響"と題する研究を行い、学術誌に投稿した。その研究の概要は次の通りである。「不動産賃貸市場において環境に配慮したビルの品質が賃料に反映されるようになってきたと言われている。本研究では、これらのESG投資が賃料に反映するかについて2019年のデータにより実証分析を行った。賃料の相互依存関係を考慮した空間ヘドニックモデルの推定結果からいくつか重要な知見が得られた。1) 大規模ビル群は、5段階に分類した環境インデックスのうち高い品質の投資を行う場合に環境投資を行っていないビルよりも高い賃料でテナントと成約している。2)中小ビル群も、環境投資を行っていないビルよりも高い賃料でテナントと成約しているが、比較的抑えた品質の環境投資が選択される。3) 不動産賃貸借契約の商習慣では、平面の床の賃貸借について交渉が進むが、実際には市場賃料は室内の高さ(空間)を反映している。」

Current Status of Research Progress

4: Progress in research has been delayed.

Reason

まず、コロナ肺炎の影響で大学の授業形式が全く異なるものとなり、その対応に時間を取られたため。また、前述の通り2021年5月の学会が中止となったため。

Strategy for Future Research Activity

"Measuring cross-externality among different types of real-estates (不動産の種類を超えた外部性の計測)"については、引き続き、時系列的な安定性を探るために、対象とする不動産取引を限定的とする、例えば賃貸であれば延べ床面積の範囲を60平方メートルから70平方メートルに絞ることを考えている。また分散不均一性の考慮も検討する。

空間自己相関の検定における小標本バイアスの影響については、空間自己回帰モデルにおける同様の状況の確認を行う。

Causes of Carryover

まず、コロナ肺炎の影響で大学の授業形式が全く異なるものとなり、その対応に時間を取られ、研究に時間がとれなかったため。また、2021年5月の学会が中止となったため。