2020 Fiscal Year Research-status Report
Business Cycle in Real Estate Market
| Project/Area Number |
18K01587
|
|---|
| Research Institution | Meiji University |
|---|
Principal Investigator |
山村 能郎 明治大学, グローバル・ビジネス研究科, 専任教授 (60284353)
|
|---|
| Project Period (FY) |
2018-04-01 – 2022-03-31
|
| Keywords | 不動産市場 / ビジネスサイクル / リアルオプション |
|---|
| Outline of Annual Research Achievements |
昨年度まで複占競争モデルを発展させ、不動産開発に伴う収益と費用が幾何ブラウン運動に従うことを前提としたモデルを構築し、各主体の直 面 する需要と投資費用に情報の非対称性、競争格差が存在する場合、複占モデルにおける先導者の投資時点にどのような影響を与えるかについて理論的な考察を行った。収益と費用の動的構造を同時に確率過程に従うリアルオプションモデルを構築し、従来のモデルと比較している。そこでは、収益・費用比率によって変動を一元化することによって従来のモデルと同様の分析が可能であることを示し ている。加えて、複占モデルにおいてはリーダーとフォロワーの情報格差が大きい場合、開発速度にどのような影響が生じているかを定量的に分析し、フォロワーがリーダーとして行動転換する閾値を定量的に示している。
2020年度は、オフィスや商業施設等の業務用不動産を対象とした開発・投資モデルのパラメータを実際の市場データから作成するために各種の賃料価格指数や不動産取引データを収集し、政策評価モデルに適用可能なパラメータ設定について検討した。加えて、不動産証券化協会等で公 表されているJ-REITの取得物件情報などからパラメータ数値の妥当性についても検討している。一方、実証モデルから得られた結果の妥当性を検証するためには、不動産開発業者や関連団体に対するヒヤリングを実施する予定であったが、新型コロナ感染症流行によって、対面等でのヒヤリングが実施できず、また所属する研究機関における対応業務（特に教育関連対応）が著しく増加したため、計画期間の延長を申請し、2021年度にこれらを実施する予定である。また、2021年度は不動産開発のトリガーとなるパラメータ条件を明らかにし、どのようなメカニズムで不動産ブーム・リセッションが発生するかについての詳細な考察を実施する予定である。
|
| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
3: Progress in research has been slightly delayed.
Reason
2020年度は研究の最終年度であったが、新型コロナ感染症流行により当初予定した研究計画の一部が実施できなかった。特に、不動産開発事業者および関連団体へのヒヤリング調査やそれに基づくパラメータ設定の妥当性についての検証作業が実施できなかった。そのため、不動産税制などが制度的要因が市場の変動に与える影響等の政策評価、あるいは研究成果の報告については期間を延長して実施する。
|
| Strategy for Future Research Activity |
シミュレーションパラメータの推定を、既存統計やヒヤリング調査の結果に基づいて実施し、パラメータの妥当性を統計的に検証した上で、シミュレーションを実施する。固定資産税などの不動産保有税および開発規制等の政策変数をモデルに外生変数として取り入れたシミュレーションを行う。不動産保有税は所有コストを引き上げることから不動産収益を減少させるが、従来の不確実性のない状況下での議論では市場価格に対して中立的であるとの結論が支配的である。シミュレーションによって政策変数の影響が開発時点に与える影響を定量的に把握する。また、政策変更に伴う影響を分析するために複数の政策シナリオを作成し、政策変数の変化に伴うシミュレーションを実施する。
以上の研究成果について、日本不動産学会およびアメリカ不動産学会等の関連学会において適宜、報告を行うとともに、The Journal of Real Estate Finance and Economics等の内外の雑誌に投稿する。
|
| Causes of Carryover |
新型コロナ感染症流行により当初予定した研究計画の一部が実施できなかった。特に、不動産開発事業者および関連団体へのヒヤリング調査やそれに基づくパラメータ設定の妥当性についての検証等は2021年度に延期している。同時に、税制など制度に関する市場への影響等の政策評価については分析やその研究成果の報告（学会報告、論文投稿）も同じく実施できなかったため次年度に延期している。そのため、次年度に研究費を繰り越している。
|
