2022 Fiscal Year Annual Research Report
Study on possibility of utilizing of vacant detached houses as rental housing looking at migrant support policies
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18K04529
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| Research Institution | Building Research Institute |
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Principal Investigator |
渡邊 史郎 国立研究開発法人建築研究所, 建築生産研究グループ, 主任研究員 (70749209)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
角倉 英明 広島大学, 先進理工系科学研究科(工), 准教授 (50512654)
永野 真義 東京大学, 大学院工学系研究科(工学部), 助教 (50793527)
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| Project Period (FY) |
2018-04-01 – 2023-03-31
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| Keywords | 転貸 / 空き家活用 / 定期賃貸借 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本年度は、地方都市の事例として、水戸市を中心に空き家のサブリースを展開する不動産事業者に聞取り調査を実施し、事業スキームの詳細と事業運営に当っての課題を把握した。基本スキームは、8年間の定期借家契約により固定資産税相当の賃料で空き家を借り上げ、月額数万円程度の転借料で居住者に転貸する。初期修繕は2年で回収できる程度のレベルで行い、残りの6年間で収益を上げる。一方、賃貸期間中に発生する修繕負担は基本的には事業者が担い、空き家所有者にとっては、賃料収入ではなく、むしろ管理行為が不要になる点、期間中の修繕負担が不要になる点を利益として認識してもらい、賃貸につなげている。他方、当該地域の賃貸市場においては、戸建特有の独立性が評価されやすく、一定の訴求力をもつと分析しており、実際、2023年3月時点で借り上げている35棟はすべて転貸契約している。
以上の地方都市での空き家のサブリースの実態、さらには過年度調査した松山市で展開される収益用の戸建住宅の実態を踏まえ、月額5万～10万円程度の賃料が見込まれる地方都市での空き家のサブリース事業には、以下のような特徴が明らかになった。①賃料収入ではなく、費用負担なしで維持管理・修繕がなされる点（資産性の維持）を所有者の賃貸（原賃貸借）の動機とする、②戸建住宅は賃貸市場において一定の訴求性を持つ、③原賃貸借は定期借家契約として、5年以上の比較的長期の賃貸期間とするほうが事業性を確保しやすい。
また、長崎県西海市で実践する戸建空き家の転貸事業（2019年12月開始）において、これまで明らかになった課題を整理した。
研究全体のとりまとめとして大都市、地方都市・郊外、農村の3つの地域類型それぞれにおける戸建空き家のサブリースの事業モデルを、事業スキーム、事業主体、改修・修繕、契約事項の留意点などからとりまとめた。
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