建築のコンバージョンにおける採算性評価を通した市場性再発見についての研究

2018 Fiscal Year Research-status Report

• Project/Area Number: 18K11962
• Research Institution: Osaka City University
• Principal Investigator: 宮本 佳明 大阪市立大学, 大学院工学研究科, 教授 (10278559)
• Co-Investigator(Kenkyū-buntansha): 笠原 一人 京都工芸繊維大学, デザイン・建築学系, 助教 (80303931) ; 鎌田 嘉明 大阪市立大学, 大学院工学研究科, 研究員 (80817982)
• Project Period (FY): 2018-04-01 – 2021-03-31
• Keywords: コンバージョン / 採算性 / 市場性 / リノベーション / 保存 / 再生

Outline of Annual Research Achievements

本研究の目的は、コンバージョン（建物の用途転用）の手法に、採算性という観点を加えて理論構築を行うことにある。建物所有者の属性（公共か非公共か）と利用対象者の属性（特定か不特定か）に基づく4分類毎に、以下のように研究が進展した。比較的オーソドックスなコンバージョン事例が多いタイプⅡ（公共×不特定）の中からカラコロ工房（島根県松江市）を対象として、資料収集、現地調査、広域の市場調査等を実施した。これまで19年に及ぶ運営実績データを基に、地域全体として合計435億円の経済効果を生んだと算定された。
タイプⅠ（公共×特定）のうち、（仮称）北九州現代美術センターへのコンバージョン提案を行っていた旧八幡市民会館（福岡県北九州市）について、紆余曲折の末、市が保存活用を決断するに至った。同市民会館を耐震改修して、そこに市立埋蔵文化財センターを移転するという計画である。
タイプⅢ（民間×特定）のうち、こまめ塾（長野県松本市）、浅田ガーデンハウス（福井県高浜市）の２物件が竣工した。前者は、補強コンクリートブロック造の農機具小屋を新設した鉄筋ロッドによって補強し、学習塾・宅老所・生協ステーション等の複合機能を持つコミュニティ施設にコンバージョンしたものである。後者は、敷地内に民宿として点在する４棟の建物をコールテン鋼板でつくった回廊で緩やかに統合し、二世帯住居へと転用する計画であったが、実際には母屋以外の３棟を単純に耐震補強し専用住宅へとコンバージョンするに留まった。
またタイプⅣ（民間×不特定）として、新たに宝塚ホテル旧館（兵庫県宝塚市）の保存活用について、複数の市民団体からの要請に協力する形で2つの具体的な設計案をまとめた。a)高層住宅タワー２棟案と、b) ダンスホール＋高層住宅タワー１棟案である。いずれも旧館をゲートハウス的に保存コンバージョンしながら、敷地全体を再開発するものである。

Current Status of Research Progress

2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.

Reason

概ね当初の計画通りに研究を推進出来た。特に設計実務のプロジェクトの進捗が順調であった。
一方で、多種多様なコンバージョン事例を対象に調査を行い、公益性や文化的価値といった無形の採算性を数字（収益額）に落とし込むための計算手法を確立し、一般的なＤＣＦ法（将来生み出すと予想されるキャッシュフローを現在価値に置き換える手法）を用いて客観的な採算性評価することを可能にする、という目的に照らして、対象事例が不足していることが明らかになってきた。計算手法の精度向上のためは、今後さらに事例数を増やして成果の蓄積を進めることが検討課題となる。

Strategy for Future Research Activity

ＤＣＦ法を用いた客観的評価を行うために、特に重要なポイントとなる公益性や文化的価値といった無形の採算性を数字（収益額）に落とし込むための計算手法の確立を急ぎたい。30年度に引き続き、各タイプについて、資料収集、現地調査（必要に応じて実測調査を含む）、広域の市場調査、関係者に対するヒアリング等を実施する。
加えて30年度に竣工あるいは進展したプロジェクトについて、採算性の予測算定という形で評価を行い、コンバージョン計画自体のアイデアを含め具体的に計画・運営の参考として活用されることを目指す。特に八幡市民会館、宝塚ホテル旧館については政策提言という形で行政運営に役立てることを含めて検討する。後者については、すでに行政との定例会議や所有者との協議が始まっている。
また途中段階ではあるが、学会や海外を含む招待講演等での発表を予定している。

Causes of Carryover

使い残しによる繰越し。