2019 Fiscal Year Research-status Report
The financialization of real estate and its impact on local communities
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19K01169
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| Research Institution | Shimane University |
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Principal Investigator |
菊池 慶之 島根大学, 学術研究院人文社会科学系, 准教授 (20367014)
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| Project Period (FY) |
2019-04-01 – 2022-03-31
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| Keywords | 不動産の金融化 / 不動産投資信託 / グローバル投資家 / 不動産所有者 / 不動産利用者 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本研究は，日本における不動産の開発・保有・利用にかかわる主体の変化を分析することで，日本における不動産の金融化の進展状況を明らかにするとともに，不動産の金融化が地域社会とグローバル経済の結合をどの程度深めているのか，また不動産の金融化を通じてグローバルな経済動向が地域社会にどのような影響を与えているのかを明らかにすることを目的とするものである。1年目は，以下の2点の研究を遂行した。
①日本において不動産投資信託（REIT）によって取得された不動産のデータベースを作成し，その空間的な特徴を分析。
データベースの分析を通じて，2008年の金融危機以降，不動産所有者としてのグローバル投資家の存在感が高まるとともに，大都市圏以外の地方においても不動産の金融化が進行していることがが明らかになった。この背景には，投資対象となる不動産用途の多様化がある。従来，不動産の金融化の対象はオフィスビルや商業ビル，賃貸住宅といった不動産取引市場の規模が大きな用途であった。しかし，グローバル投資家を中心としたハイリスク―ハイリターン指向の投資家は，比較的市場規模の小さい物流施設やホテル，ヘルスケア施設へと投資対象を広げている。この結果，不動産の金融化は大都市圏以外の地方に拡大しており，地方経済とグローバルな金融市場の結合を強化している。なお本研究の成果は学術雑誌に投稿中である。
②不動産の利活用において特徴的な傾向を示す地域として出雲市大社町を取り上げ事例調査を実施。
出雲市大社町は出雲大社の門前町であり，2000年代に入って，出雲大社の遷宮と門前町の街路整備等をきっかけに，不動産利用者の急激な交代がおこった。本研究では，不動産所有者の変遷を不動産登記簿から明らかにするとともに，不動産利用者の交代の背景をアンケート調査及びヒアリング調査により分析中である。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
日本における不動産の金融化に関するデータベースの作成とその分析部分については順調に進んでおり，不動産投資信託にかかわる分析結果の学術雑誌への投稿が可能となった。一方，事例として取り上げる地域については，域外からの投資が予想外に少なく，既存地主の不動産所有構造が続いていることが明らかになった。不動産利用者の変化と不動産所有構造の無変化の対比は興味深い事例となったものの，不動産の金融化に関する空間ネットワークの分析には不十分である。このため，データベースに基づいた新たな事例地域の探索を実施する必要がある。
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| Strategy for Future Research Activity |
日本における不動産の金融化に関するデータベースについては，全体の約半分にあたる不動産投資信託については完了している。今後は、残りの部分となる不動産私募ファンドにかかわる部分のデータベースを作成し，より包括的な空間分析を実施する予定である。
また不動産の金融化にかかわるプレイヤーの空間ネットワークの分析については，データベースに基づいた事例地域の探索に加えて，グローバルプレイヤーへのヒアリング等を通じた，投資家の視点からの事例調査を組み込む予定である。
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| Causes of Carryover |
主に旅費の支出が予定よりも少なかったため次年度使用額が生じた。当初研究計画では事例調査地域として遠隔地を予定していたが、居住地と同県内に、特徴的な事例があり、この調査を優先させたため、旅費に余剰が生じた。なお、次年度以降に、海外調査を含めた複数の現地調査を予定しており、この旅費に充てる予定である。
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