2019 Fiscal Year Research-status Report

ヘドニック・アプローチによる住宅価格分析と計量経済学的方法の改善

Research Project

Project/Area Number	19K01589
Research Institution	University of Toyama
Principal Investigator	唐渡広志富山大学, 学術研究部社会科学系, 教授 (00345555)
Project Period (FY)	2019-04-01 – 2023-03-31
Keywords	Tobit model / 条件付きヘドニック価格指数 / 落札率
Outline of Annual Research Achievements	不動産を含むさまざまな市場ではオークションによる売買が頻繁に行われている。分析に利用されるデータは，実際に売買が成立した商品からなるため，オークション市場での価格にはサンプル・セレクション・バイアスが生じている。本年度は，ヘドニック・アプローチにおける計量経済学的手法の改善の一つとして，セレクション・バイアスのあるオークション市場価格を利用して，exponential type II Tobit model による価格指数の計測方法を提案した(Karato 2020, http://doi.org/10.15099/00020069)。分析に利用したオークションデータの落札率は，年々低下する傾向を示しており，セレクション・バイアスの程度も毎期異なっている可能性がある。最尤法を利用してオークション価格および落札確率についてのexponential type II Tobit model を推定すると，逆ミルズ比の条件付き差分は年々上昇している傾向が確認された。このことは，落札率と価格変動の間に一定の相関があることを示している。分析の結果，セレクション・バイアスを考慮しない最小2乗法による価格指数は，対数価格の条件付き期待値の差分を用いて定義した条件付きヘドニック価格指数に比べて4.3%下方にバイアスをもつことが示された。さらに，住宅価格分析を精緻化していくために，本年度は，近年日本でも問題が顕在化しつつある人口減少社会のもとでの都市縮退に関する土地市場の分析を試みた（唐渡 2019 https://iss.ndl.go.jp/books/R100000002-I000000097489-00）。
Current Status of Research Progress	Current Status of Research Progress 2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned. Reason 主要なテーマの一つについて，資料収集，分析およびワーキングペーパーの執筆が年度内に完了したため。
Strategy for Future Research Activity	落札率の変動を含めた価格分析に加えて，市場滞留という概念を導入して住宅価格分析の精緻化を図る。また，日本の市場では経年減価が住宅価格に大きな影響を与えていることが広く知られており，このことは，売買選択およびその選択行動が価格に与える影響が存在している可能性を示す。本年度以降，これを考慮した計量経済モデルを確立する。
Causes of Carryover	アルバイトに作業してもらう仕事内容を削減したため，今年度は人件費を節約した。次年度において，アルバイトに依頼する追加作業が生じるので，これを次年度使用額として支出する計画である。