Equity and Debt Finance of the Japanese REITs

2019 Fiscal Year Research-status Report

• Project/Area Number: 19K01760
• Research Institution: Hosei University
• Principal Investigator: 金 よん晋 法政大学, 経営学部, 教授 (80326008)
• Project Period (FY): 2019-04-01 – 2022-03-31
• Keywords: 不動産投資信託 / エクイティ・ファイナンス / スポンサー企業 / 新規投資口公開 / 公募投資口発行

Outline of Annual Research Achievements

本研究は、日本の不動産投資法人の資金調達意思決定について、一般事業会社との類似点と相違点を明らかにすると共に、国際比較の観点からその新奇性を見出すことを目的とする。研究初年度である2019年度は、不動産投資法人による投資口発行（エクティ・ファイナンス）に照準を合わせながら、主に以下のような研究を実施した。
第一に、不動産投資法人の創生者であるスポンサー企業の特定や属性などを含む関連データの蓄積を行った。日本を含む幾つかのアジア系の不動産投資信託(REIT;Real Estate Investment Trust)の場合、資金調達意思決定においてもスポンサー企業が陽的または陰的に果たす役割が重要であろうという問題意識に辿り着き、関連分野の文献調査を行うと共にスポンサー企業の特定及び関連情報の収集に努めた。とりわけエクイティ・ファイナンスを新規投資口公開(IPO;Initial Public Offering)と、その後の公募投資口発行(SEO;Seasoned Equity offering)に分け、スポンサー企業関連情報の経時的変化を調べた。
第二に、不動産投資信託の長期パフォーマンスの計測方法について検討を行った。現時点で一般事業会社のコーポレート・アクションに対する長期パフォーマンスの測定方法についても統一した見解は存在しない。不動産投資信託の長期パフォーマンスの検証においてはその制度的特徴を加味した更なる工夫が必要であるため関連研究の動向及び改善の方向性について研究を実施し、いくつかの手法を絞り込んだ。
現在、不動産投資法人の新規株式公開と公募投資口発行に対する短期及び長期パフォーマンスとスポンサー企業の果たす役割について実証分析に取り組んでいる。

Current Status of Research Progress

3: Progress in research has been slightly delayed.

Reason

先述の通り、現在まで（i）不動産投資法人のスポンサー企業関連データの蓄積と（ii）不動産投資信託の長期パフォーマンスの計測方法の検討に努めてきたが、とりわけ（i）の作業は既存のデータベースが存在しないため、各不動産投資法人の有価証券届出書等を調べながら情報収集を行う必要があり、研究の進捗がやや遅れている状況となった。
なお、（ii）についても最近まで関連研究が行われており、その分析手法の理解と纏めに時間がかかったのも進捗状況に影響していた。
現時点では、(i),(ii)について一応の区切りがつけられた状況である。

Strategy for Future Research Activity

現時点では、先述した関連データの蓄積と分析手法の確立については一段落しているため、分析作業に入る準備が整った。
今後は、まず不動産投資法人のエクイティ・ファイナンスを新規投資口公開と公募投資口発行に分けて、其々の短期と長期パフォーマンスを調べる。株価パフォーマンスを説明できる要因を考える中で、とりわけスポンサー企業の果たす役割を重点に置きながら分析作業に取り組む。短期パフォーマンスの分析手法についてはさほど異論が存在しないが、長期パフォーマンスの分析においては、(i)比較対象ポートフォリオの選定、(ii)カレンダー・タイム・ポートフォリオ手法を適用する場合のファクターの決め方、等々について工夫を加える予定である。
以上を踏まえ、今後は研究成果を形にする作業に取り掛かる計画である。

Causes of Carryover

株価関連データベースの見積額が予定した金額を上回ったため、2019年度に一定の未使用額（118,370円）を残し、次年度以降の使用額として執行する計画である。