2023 Fiscal Year Research-status Report

How to manage abandoned lands and houses by homeowner's associations in devastated area

Research Project

Project/Area Number	20K04858
Research Institution	Meisei University
Principal Investigator	西浦定継明星大学, 建築学部, 教授 (10267693)
Co-Investigator(Kenkyū-buntansha)	平修久聖学院大学, 政治経済学部, 名誉教授 (10327091) [Withdrawn]
Project Period (FY)	2020-04-01 – 2025-03-31
Keywords	特別優先先取特権制度 / 弁済金 / フォークロージャ / モーゲージ / 住宅管理組織
Outline of Annual Research Achievements	本年度は、以下の2つの成果となった。1）SPLを導入している22州とD.C.の制度を概観的にまとめ、SPLのポイントと州毎の違いを比較考察した。その中で、特にNevada州の運用実態を、訴訟となった事案の判例を読み解くことにより、運用段階において実務的にどのような課題と対応策があるかを明らかした。Nevada州の運用実態から判明したこととして以下が挙げられる：①SPLの適用は合法である。９ヵ月の未払い額、共有部分の維持管理費、迷惑行為により資産価値が減額となった額がSPLの対象となり、管理組織がフォークロージャすることにより、住宅ローン債権者の第一信託証書を消滅することができる。②同時に、住宅ローン債権者がSPLの対象となる９か月分の未納管理費などを弁済金として立て替えることで、管理組織によるフォークロージャを止めることができる。③連邦系の住宅金融関連会社が受益者となっている場合は、連邦法の対象物件となり、SPLの適用の際には、それらの同意が必要である。④管理組織によるフォークロージャでの売買価格が極めて低額である場合、住宅ローン市場の健全性という観点からみると、大きな疑問が残る。以上の結果は、JAPAN ARCHITECTURAL REVIEWVolume 6, Issue 1 (Wiley)　(https://doi.org/10.1002/2475-8876.12382)に掲載された。2）アメリカ東海岸の空き家・荒廃地区の対応方策及び運用状況を調査した。結果は、日本都市計画学会の都市計画報告　2023 年 21 巻 4 号 p. 357-362　に掲載された (https://doi.org/10.11361/reportscpij.21.4_357)
Current Status of Research Progress	Current Status of Research Progress 2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned. Reason コロナ期間中は海外出張ができず、科研費の進捗に遅れが出ていたが、2023年度は米国出張が実現し、ヒアリング調査を行うことができた。また、コロナ期間中に日本語でまとめた査読論文を英語にして英文ジャーナルに投稿、掲載された。
Strategy for Future Research Activity	今年度は、引き続き米国での調査および文献整理などを実施し、科研費研究の進捗に努めたいと考えている。具体的には、空き家管理対策、フォークロージャ手続きの実態と課題などについて、明らかにしたいと考えている。
Causes of Carryover	コロナ期間中は海外出張ができなかったため、昨年度に1回実施した。その為差額が生じた。本年度は、海外調査を実施する予定である。