2022 Fiscal Year Research-status Report
Real Estate Market Cycles and Optimal Timing for Investment
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21K01510
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| Research Institution | Meiji University |
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Principal Investigator |
山村 能郎 明治大学, グローバル・ビジネス研究科, 専任教授 (60284353)
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| Project Period (FY) |
2021-04-01 – 2025-03-31
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| Keywords | ビジネスサイクル / 最適投資時点 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
2022年度は、昨年度に引き続き既存研究での複占競争モデルを発展させ、情報非対称性が開発タイミングどのような影響を与えるかについて分析を行っている。はじめに先行研究のモデルと同様に不動産開発に伴う獲得収益の複占モデルを構築し、各主体の直面する需要と投資費用に情報の非対称性、競争格差が存在する場合、複占モデルにおける先導者の投資時点にどのような影響を与えるかについて理論モデルによって分析している。そこでは、不確実性のある将来収益・将来費用の動的構造を明示的に扱い、開発時点でどのような差異が生じるかについて検討している。
まずはじめにリーダーが既に開発投資を行った後のフォロワーの行動について考察し、フォロワーの最適投資時点を考察している。さらに、このフォロワーの行動を前提として、リーダーの開発投資の最適時点を明らかにしている。そこでは、不確実な将来収益・費用の相対価格が、十分に大きい場合はリーダーは先制的な開発投資を行い、独占的利益を得るが、相対価格が小さい場合は、いずれのデベロッパーも先制行動はとらないことを示している。つまり、相対的賃貸料が十分大きくなり、早期投資による不利益を埋め合わせるのに十分なプレミアム＝独占的利益が補償されない限りリーダーとして開発投資を実行することはない。一方、均衡においては市場の不確実性が大きくなるとフォロワーにとっては待機オプションの価値が高まる一方、不動産賃貸料、開発費用の相関が高くなると開発を早める効果があることを示している。
加えて、リーダーとフォロワーの最適開発時点の時間差についてどのような傾向があるか、平均的な時間差を数値シミュレーションによって解析している。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
当初の予定通り、既存研究を発展させたリアルオプションモデルを構築し、その理論的帰結を明らかにしている。バックワードにオプションモデルを説いた結果、不確実性のある将来収益・費用の相対価格によって先制的な行動をとるか、フォロワーからリーダーに転換する条件を明示している。また、この不動産開発の基礎モデルに基づいて開発投資の時間差がどのように生じるかを数値シミュレーション分析を行っているている。以上から研究活動は概ね順調に進んでいるものと判断している。
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| Strategy for Future Research Activity |
今後は2022年度に実施したシミュレーションの条件について不動産市場における情報の非対称性、競争力格差との関連性について精緻化した分析を行う。さらに、リーダーとフォロワーの開発投資の時間差について同様の感度分析を行い、開発のブームが生成される条件について検討を行う。
また、大規模な経済的ショックとビジネスサイクルとの関連性についても理論的考察を行う。加えて、国土交通省で公表されている不動産インデックス（住宅、商業）などで分析した商業地不動産インデックスなどの時系列データを利用して状態空間モデルによるトレンド、季節性、自己回帰などの成分を抽出し、市場のサイクルの抽出、実証分析を行う。この結果を利用して、シミュレーションモデルのパラメータを同定し、政策分析に資するシミュレーションの精緻化を試みる。
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| Causes of Carryover |
2022年度は理論モデルとシミュレーションを中心に分析したため、当初予定したPC等の機器は既存のものを利用することで研究を行っている。また、感染症流行による行動制限が緩和されたものの、国際学会をはじめとする学会・研究集会はオンラインでの参加可能であった。以上から研究費の多くを次年度に繰り越している。
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