2023 Fiscal Year Research-status Report
高経年マンションにおける「一棟再生」実施手法の開発
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21K04440
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| Research Institution | Meikai University |
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Principal Investigator |
藤木 亮介 明海大学, 不動産学部, 准教授 (20875463)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
小杉 学 明海大学, 不動産学部, 准教授 (30410856)
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| Project Period (FY) |
2021-04-01 – 2025-03-31
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| Keywords | マンション再生 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
2023年度は、杉並区の高経年マンション（Aマンション）における一棟再生に向けた実践が主たる研究活動となった。Aマンションにおける一棟再生の取組みは2021年度から実施しており、以下にその概要をまとめる。
2021年度は一棟再生の実施方法について検討した。Aマンションで一棟再生を行うためには戸あたり960万円程度の費用が必要になる。しかし、その費用を一度に準備するのは困難である。そこで、一棟再生を二期に分けて実施することにした。なお、第一期工事は部分的な耐震改修工事や1階エントランス周りの再生工事を予定し、第二期工事に本格的な建物全体の再生工事を行うことにした。マンションの建替えにおいては、一般的に「建替え推進決議」を行い、管理組合として正式に「建替えに向かう」といった方針固めをする。一棟再生も同様に、管理組合としての正式な方針固めが必要になると言え、第一期工事の実施に関する決議を一棟再生に向けた方針固めと位置付けた。2022年度は第一期工事の実施に向けて、設計や施工会社選定などの準備を行った。そのうえで、2023年度は、第一期工事の実施について合意形成を図り、工事を実施した。第一期工事の実施にあたっては、予想を超える工事費の高騰を要因として、管理組合が準備できる工事予算と工事内容との調整が必要になった。また、金融機関からの借入に関する詳細検討も必要になった。さらには、今後のことを見据えて管理費会計・修繕積立金会計の適正化なども行った。これらを踏まえると、一棟再生（第一期工事）の実施に向けては技術的な検討のみならず、管理運営の適正化が重要になると言え、それを補助するコンサルタントの役割も大きくなることがわかった。
なお、2024年度は2023年度の実績を踏まえ、第一期工事の問題点や今後の課題を検証し、一棟再生の実施手法をまとめる予定である。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
4: Progress in research has been delayed.
Reason
本来は、現在進めているAマンションの一棟再生（第一期工事）を2022年度に実施し、その検証を2023年度に行い、2023年度内に研究を完了させる予定であった。
しかし、新型コロナウィルス蔓延のため、当該工事に関わる会議の進捗が予定通り進まなかったことや、2021年以降、マンションの修繕工事業界が急激に忙しくなり、施工会社選定が難航したことなどによって、第一期工事の実施が2023年度にずれ込むことになった。その結果、工事を踏まえた検証や一棟再生実施手法のとりまとめを2024年度に行うことになった。
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| Strategy for Future Research Activity |
2024年度は第一期工事の実績を踏まえ、管理組合役員や居住者に対するアンケート調査を実施し一棟再生（第一期工事）の評価を行う。またそのうえで、第二期工事に向けた問題点を整理し、その対策や方針を検討する。特に、第二期工事においては工事費用の捻出方法や、工事費用が捻出できない区分所有者の対策を検討することが重要になる。これらの内容を整理し、一棟再生の実施手法を総合的に取りまとめる。
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| Causes of Carryover |
2021年以降、WEB会議やWEBによる発表が多くなり旅費の支出が少なかったこと、ならびに自らがとりまとめる作業が多くなり人件費の支出が少なかったことが、次年度使用額が生じた主な理由である。
令和6年度は、令和5年度に不十分であった対面による会議、現場での検証、学術大会の現地参加などのために多くの旅費や研究経費が見込まれる。また、収集したデータ整理のための人件費も必要になる。
令和5年度に繰り越した額は、これらの費用、ならびに令和6年度に予定する研究項目の実行費用として執行する予定である。
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