2022 Fiscal Year Research-status Report

J-REITが取得する不動産の質がその投資口価格に与える影響に関する研究

Research Project

Project/Area Number	22K20144
Research Institution	Tokyo City University
Principal Investigator	太田明東京都市大学, 都市生活学部, 准教授 (10963837)
Project Period (FY)	2022-08-31 – 2024-03-31
Keywords	J-REIT / 不動産 / 投資口価格 / 利回り / 機械学習
Outline of Annual Research Achievements	本研究では、J-REIT（不動産投資信託）が取得する不動産に関し、１．立地、２．建物、３．不動産の価格/利回りの3つの視点から不動産の質がJ-REITの投資口価格変動へ与える影響を分析することで、「投資家がJ-REITの取得する不動産の質をどのように評価しているか」を明らかにすることを目的としている。今年度は、半年の期間で以下の内容を実施した。１．立地に関しては、従来の都市型不動産の「駅からの距離」に加え、中心性や視認性の指標の検討を行った。また、J-REITが所有する都市型ではない物流倉庫などの不動産の立地についても新たに検討を行い、データを収集した。２．建物に関しては、専門家による建物グレード分類をAI（人工知能）に置き換えた上で分析を行うことを目指し、AIによる機械学習のプログラムの作成を行った。作成したプログラムについて、23年3月の人工知能学会ビジネス・インフォマティクス研究会において、発表を行った。また、このプログラムをJ-REIT保有物件に適用した研究を23年7月の国際学会（Asian Real Estate Society）において、発表を行う。３．不動産の価格/利回りに関しては、不動産を割安または割高で取得している実態を明らかにするため、J-REITが不動産を取得するときの取得価格と鑑定評価の差額を収集し、分析した。この論文については、23年7月の国際学会（Asian Real Estate Society）において、発表を行う。４．本研究のベースとなるJ-REITの投資口価格変動について、不動産の質以外の様々な要因を用いて、増資時のJ-REITの投資口価格変動におけるイベントスタディとして、要因分析を行い、投資家が重視する視点に関し、査読論文として国際ジャーナルへ投稿を行った。
Current Status of Research Progress	Current Status of Research Progress 2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned. Reason 本研究の重要な観点である不動産の質の定量化に関して、J-REIT（不動産投資信託）が取得する不動産の立地、建物、不動産の価格/利回りの3つの視点に関して、データ収集および基礎的研究を行い、論文の発表を行った。また、本研究のベースとなるJ-REITの投資口価格変動に関する基礎的研究を査読論文として国際ジャーナルへ投稿を行うことができた。
Strategy for Future Research Activity	次年度（2023年度）は，以下の研究の推進方策に基づいて進める。１．立地に関しては、J-REITが所有するアセットの立地に関して、収集したデータを基に、立地と不動産価格に関する論文の投稿を行う。２．建物に関しては、J-REIT保有物件の不動産価格/利回りに対し、専門家による建物グレード分類をAI（人工知能）により求めた指標により分析した論文の投稿を行う。３．不動産の価格/利回りに関しては、J-REIT不動産価格の割安・割高の研究発表に加え、J-REITの利回りに関しても、立地や建物での要因分析を行い、論文の投稿を行う。これらの立地、建物、不動産の価格/利回りの3つの基礎的研究から明らかになった不動産の定量的な質がJ-REITの投資口価格変動へ与える影響を分析する論文の投稿を行う。
Causes of Carryover	当初の計画より一時的に遅れが生じたため、旅費、人件費・謝金、その他に次年度使用が発生した。今年度は、学会発表に伴い旅費及び参加費を使用し、研究補助のアルバイト代として人件費を使用する計画である。