2014 Fiscal Year Annual Research Report
ダウンサイジング環境における土地・住宅ストックの効率的再構築に関する研究
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24243032
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| Research Institution | Hitotsubashi University |
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Principal Investigator |
齊藤 誠 一橋大学, 大学院経済学研究科, 教授 (10273426)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
中川 雅之 日本大学, 経済学部, 教授 (70324853)
唐渡 広志 富山大学, 経済学部, 教授 (00345555)
清水 千弘 麗澤大学, 経済学部, 教授 (50406667)
顧 濤 明海大学, 経済学部, 講師 (80734756)
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| Project Period (FY) |
2012-04-01 – 2017-03-31
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| Keywords | 住宅ストック / 地価形成 / ダウンサイジング / 少子高齢化 / 共同住宅 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本研究プロジェクトは、4つの側面において、都市のダウンサイジング局面において、人口動態、住宅や土地ストックの配分、地価形成の相互依存関係について大型電子地理データによって精緻な実証研究を行ってきた。
第1に、2013年度の研究では、首都圏の老朽化マンション（築20年を経過したもの）の比率が高いほど、周辺地価に負の影響を及ぼすことを明らかにしてきた。2014年度は、この実証結果を市区町村単位に再集計して、市町村ごとに老朽マンションの負の外部性の度合いを計測した。また、市区町村別の人口予測を用いて、共同住宅の老朽化、少子高齢化の進行、地価形成の相互依存関係を計量的に計測した。
第2に、2013年度までに4時点の住宅・土地統計調査の個票データについて整備を進め、地域経済データ（東洋経済新報社編集）とリンクする作業を行ってきた。2014年度は、住宅・土地統計調査が持っているパネル構造を利用して、全国の市区町村間の人口移動の決定要因を計測するとともに、市区町村のどのような利便性やアメニティーを求めて移動しているのかを明らかにしてきた。
第3に、2013年度までに、仙台都市雇用圏の地価公示データと国勢調査データを用いながら、都市の縁辺部が拡大し、縮小していくプロセスにおいて、人口と地価の長期的な関係を分析してきた。2014年度は、さらに人口高齢化の地価に及ぼす影響を明らかにしてきた。通常、横断面分析では、人口高齢化の進行が地価を引き下げる結果を得るが、パネル構造を活用して固定効果を取り除いた本研究の分析では、人口高齢化の地価引き下げ効果は、21世紀に入って人口高齢化が著しく進んだ都市縁辺部のみで認められた。
第4に、東日本大震災の建物被害状況を調査した「津波被災市街地復興手法検討調査」の電子地理データを用いて、少子高齢化が進行した地域の建物被害の規模と特徴を計量的に分析してきた。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
本研究プロジェクトは、以下の点で順調に進んでいる。
第1に、①首都圏共同住宅データベース、②住宅・土地統計調査個票のデータベース、③仙台都市雇用圏の地価・人口データベース、④津波被災市街地復興手法検討調査のデータベースの構築をほぼ終えることができた。第2に、①、③、④のデータベースについては、2013年度、2014年度と実際の分析が大きく進んだ。具体的には、①のデータベースを用いたマンションの老朽化が周辺環境に及ぼす外部性に関する分析と、③のデータベースを用いた人口動態と地価形成に関する分析は、分析作業が大きく進んだ。④のデータベースからは、津波被災地域の建物ストックの被害規模を推計できた。第3に、②のデータベースは、原データの個票数がきわめて大きいこともあって、他のデータベースに比べて整備する作業に時間を要したが、2014年度は実際の分析に入ることができた。第4に、③のデータベースの拡張として、札幌市、静岡市、浜松市、新潟市、富山市、福岡市、北九州市について、同様の地価・人口データベースの構築作業に着手できた。
第5に、本プロジェクトの研究成果を行政、事業者、NPOと共有し、市民レベルで都市政策を考えていくためのフォーラムの形成について、準備作業を行うことができた。
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| Strategy for Future Research Activity |
【作業1：首都圏の共同住宅の老朽化】過去3年間、首都圏共同住宅データベース（首都圏の共同住宅について位置、階数、敷地面積、戸数、築年とともに、中古価格を記録したデータベース）を活用しながら、マンションの老朽化の進行の実態を明らかにするとともに、周辺地価への負の外部性を計測してきた。2015年度は、こうした結果を市区町村レベルに再集計するとともに、市区町村レベルの人口動態予測と重ね合わせることで、少子高齢化の進行、共同住宅の老朽化、地価形成の相互依存関係をより精緻に分析し、共同住宅の老朽化問題がどの程度深刻なのかを、時間軸と空間面の両方から明らかにしていく。
【作業2：住宅土地統計の個票データを用いた地域間移動】2014年度までに、住宅土地統計の個票データから、ある期間（10年程度の期間）において、①移動なし、②同一市町村の移動、③同一都道府県の市町村外の移動、④都道府県外の移動について、その決定要因を特定するとともに、③や④などの市町村をまたぐ移動については、どのような利便やアメニティーを求めているのかを計量的に分析してきた。2015年度も、引き続き、住宅土地統計の個票データが潜在的に有しているパネル構造を活用した実証研究を進めていく。
【作業3：仙台市の都市圏の変化が地価形成に及ぼす影響】2015年度は、2014年度までに仙台都市圏において明らかにしてきた都市の拡張と縮小の局面における人口動態と地価形成の関係が、他の都市で認められるのかを分析する。分析対象とする都市は、札幌市、静岡市、浜松市、新潟市、富山市、福岡市、北九州市を予定している。
【作業4：アウトリーチ活動】作業1と作業2の成果については、東京都多摩地区の地方自治体、老朽マンション建替えに取り組んでいるNPOや不動産事業者とともに、政策フォーラムを形成しながら、研究成果を共有するアウトリーチ活動を引き続き行う。
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[Journal Article] 日本国債2014
Author(s)
北村行伸、井堀利宏、岡崎哲二、齊藤誠、二神孝一
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Journal Title
岩本康志・神取道宏・塩路悦郎・照山博編『現代経済学の潮流 2014』（東洋経済新報社）所収
Volume: 1巻
Pages: 183-230
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[Presentation] 震災と経済2015
Author(s)
齊藤誠
Organizer
日本学術振興会・東日本大震災学術調査シンポジウム
Place of Presentation
東京大学（東京都文京区）
Year and Date
2015-03-29
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