2012 Fiscal Year Research-status Report
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24530321
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Grant-in-Aid for Scientific Research (C)
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| Research Institution | Meiji University |
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Principal Investigator |
山村 能郎 明治大学, その他の研究科, 教授 (60284353)
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| Project Period (FY) |
2012-04-01 – 2015-03-31
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| Keywords | リアルオプション / 不動産開発 / 複占市場 / 投資タイミング |
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| Research Abstract |
平成24年度は，既存研究の整理等に関する文献調査により不動産開発モデルにおける問題点をとりまとめ，本研究における不動産開発タイミングに関するベースモデルを構築している．そこでは，既存研究での複占競争モデルを発展させ，情報非対称性が開発タイミングどのような影響を与えるか，不動産市場に生じるビジネスサイクルと情報の非対称性，競争力格差との関連性を理論的に明らかにするとともに，経済的ショックとビジネスサイクルとの関連性についても考察することに主眼が置かれている．
はじめに，複占市場におけるリアルオプション法に関するモデル開発を行うために，既存研究に関する文献調査や学会，研究会等への参加によって最新の研究動向調査を行い，リアルオプション分析における不動産開発問題への応用，数理ファイナンスにおけるモデル構築技術等の情報を収集している．モデル構築については，従来のモデルと同様に不動産開発に伴う獲得収益が幾何ブラウン運動に従うことを前提としたモデルを作成し，各主体の直面する需要と投資費用に情報の非対称性，競争格差が存在する場合，複占モデルにおける先導者の投資時点にどのような影響を与えるかについて理論的な考察を行っている．
加えて，本研究で想定する不動産開発・投資は，大都市部におけるオフィス開発・投資や周辺部における競争的な環境下にあるショッピングセンター開発などである．数値分析・シミュレーションを行う予定であるため，シミュレーションのためのパラメータ設定を行う必要がある．大手不動産業者等へのヒヤリング調査などを実施し，オフィスマーケットにおける賃貸市場の状況や賃貸価格に関する情報，商業開発における情報を入手を収集し，シミュレーション分析におけるパラメータの設定値の妥当性について検討している．
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
平成24年度は当初の計画通り，文献調査，学会・研究会等における最新の技術，情報収集を行い，既存の不動産開発モデルにおける問題点をとりまとめている．また，情報非対称性が開発タイミングどのような影響を与えるかについて既存モデルを発展させた既存の複占競争モデルを発展させ，情報非対称性が開発タイミングどのような影響を与えるかについて分析を行っている．以上から，概ね申請書に記載した研究目的・計画に沿った活動を行っており，当初の目的をほぼ達成していると判断している．
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| Strategy for Future Research Activity |
今後は，平成24年度に作成したモデルをベースに，開発主体が複数存在するマルチプレーヤーモデルに拡張し，寡占市場下での開発時点問題を取り扱う．そこでは，マルチプレーヤーモデルにおける情報格差が，投資タイミングどのように影響を受けるかを検証する．また，情報格差そのものも時間とともに変動する可能性があるため，より一般化したモデルとして，格差そのものも平均回帰過程等の確率過程に従う変数として取り扱う．
加えて，これらモデルの複雑化に伴い，解析的な分析が困難な状況が予想されるので，数値解析等によって開発タイミングへの影響を分析する．また，開発による外部効果を組み入れるため，投資規模によって直面する需要関数が変化するような分析を試みる．一連の作業を通して，マルチプレーヤーモデルを用いて，不動産開発のトリガーとなるパラメータ条件を明らかにし，どのようなメカニズムで不動産ブーム，リセッションが発生するかを考察する．
さらに，税制や開発規制を外生的に取り入れたモデル構築を行い，政策シミュレーションを実施する．そこでは，固定資産税などの不動産保有税および開発規制等の政策変数をモデルに外生変数として取り入れたモデルを構築する．不動産保有税は所有コストを引き上げることから不動産収益を減少させるが，従来の不確実性のない状況下での議論では市場価格に対して中立的であるとの結論が支配的である．構築したモデルを利用して，数値解析によって政策変数の影響が開発時点に与える影響を定量的に把握する．また，政策変更に伴う影響を分析するために複数の政策シナリオを作成し，政策変数の変化に伴うシミュレーションを実施する．
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| Expenditure Plans for the Next FY Research Funding |
次年度使用額は当初計画で計上していたPC購入(約20万円)と解析用ソフト(約10万円)の購入に充てる予定である．今年度に予定していたこれら物品は，研究代表者が既に使用していた機器，ソフトで代用可能であったため使用していたが，今後，より複雑な計算等を行うため，次年度に繰り越して物品を購入する．平成25年度の直接研究費使用計画は以下の通り．
物品費 図書費(ファイナンス関連) 20万円
記録メディア・文房具等 5万円
旅費 学会・研究会参加旅費 70万円
その他 投稿用等 5万円
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