2014 Fiscal Year Annual Research Report
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25285083
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| Research Institution | Nihon University |
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Principal Investigator |
中川 雅之 日本大学, 経済学部, 教授 (70324853)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
瀬下 博之 専修大学, 商学部, 教授 (20265937)
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| Project Period (FY) |
2013-04-01 – 2017-03-31
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| Keywords | 不動産業 / MLS / 中古住宅流通 / 空家問題 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
26年度においては米国での不動産業の実態、MLSの運営などを含む実態調査を行い、今後の実証分析のベースとなるMLSから不動産取引に関する米国のマイクロデータを入手し、レインズデータを基にした国内の不動産業との比較を可能とするデータベースを構築した。
また、不動産市場の効率化が実現し、中古住宅流通が促進された場合のシミュレーションを継続した。中古住宅流通が活性化されることで、新築住宅が抑制され、住宅市場全体が縮小するのではという懸念に対応するために、住宅投資額、住宅資産額への影響を検討したものであるが、価格弾力性などの設定によっては、米国などで観察されるような住宅市場の拡大に結び付く場合があるという結論を得、英文雑誌などにパブリッシュされた。
さらに、中古住宅市場が抑制されていることの、都市や地域に対する影響の検討も同時に行っている。代表的なものとしては、増加が注目されている空き家問題などとの関連性を研究した。その結果、税制などの影響はもちろんあるものの、中古住宅としての売却が困難であること、そのような出口が困難であることから、そもそも維持管理状態が不十分であることが、空家問題の発生に大きな影響を与えているということを指摘することができた。また、このことは、人口減少化の地方において、過剰な都市の縮小をもたらしていることにも影響している。これらの成果については、いくつかの国内雑誌にパブリッシュされている。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
当初予定されていたMLSデータを含むデータベースの構築は、データの獲得を行うことができたため、ほぼ予定通りの進捗をみている。実際の政策への影響が大きいテーマ、例えば中古住宅流通が促進された場合の住宅市場規模のシミュレーションなどを優先した結果、日米不動産業の産業構造の比較については、理論面からのアプローチがやや遅れているが、全体の構造は確立できているため大きな問題はない。
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| Strategy for Future Research Activity |
不動産業者を対象とした、主たる媒介契約、代理形態、収益、事業規模などを含むアンケート調査を実施する。
バーゲニングステージにおいては、米国では不動産業者は、基本的には売り手のエージェントか買い手のエージェントの一方であり、双方代理はその旨を開示して顧客が了解した場合に可能になる。一方日本では、双方代理については米国のような厳格な対応はとられていない。日本におけるバーゲニングステージにおける双方代理の影響を検証するため、双方代理に関する理論モデルを構築し、不動産売買に関するマイクロデータを用いて、双方代理のケースとそれ以外で売買価格と市場滞留時間が異なるかを検証する。
また、成約価格が公開されていないことの影響が、不動産業者の収益、不動産価格、市場滞留時間に与える影響を実証的に分析することとする。
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| Causes of Carryover |
MLS（Multi Listing Services)関連のデータ取得をするための委託経費が、予想よりも低額で済んだため。
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| Expenditure Plan for Carryover Budget |
MLSデータとレインズデータを用いた日米の不動産市場の効率性比較の作業に使用することとする。
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Research Products
(28 results)
