2013 Fiscal Year Research-status Report
地価変動因子の段階的抽出による東日本大震災後の地域構造変容の計量的考察
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25516003
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Grant-in-Aid for Scientific Research (C)
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| Research Institution | Yamagata University |
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Principal Investigator |
山田 浩久 山形大学, 人文学部, 教授 (00271461)
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| Project Period (FY) |
2013-04-01 – 2016-03-31
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| Keywords | 土地利用 / 地価 / 大都市圏 / 地方都市 / 東日本大震災 / 地域構造 / ジェントリフィケーション |
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| Research Abstract |
地価は土地の評価値であり，地域構造の変容をシームレスに表す数的指標として有効であるが，経済のファンダメンタルズによる影響も受けるため，必ずしも地域構造の変容によってのみ変動するわけではない。多様な地価変動因子は，それぞれに影響しあう空間的範囲が異なり，階層的な構造を有していると考えられる。本研究では，各階層の地価変動因子を段階的に抽出することによって，東日本大震災が地域に与えた影響を計量的に把握することを目的とする。地価変動因子の抽出は，全国レベル，都道府県レベル，市街地レベルで行い，それぞれを関連づけながら，その階層的な構造を明らかにする。
平成25年度の研究は，全国レベルでの地価変動を整理し，大都市圏での特徴を明らかにした。2000年代における地価下落の鎮静化とその後の上昇傾向は，地方域では観察されず，特徴的な変動を示した大都市圏域に着目して2011年に生じた東日本大震災の影響を分析した。対象としたのは東京大都市圏である。2000年代末，同大都市圏の全域的変動は微変動に止まり，局地変動が各地域の特徴を示していた。震災による土地評価の変化は地価を劇的に変化させることはなかったが，津波被害の危険性が再認された海抜０ｍ地区，実際に液状化被害のあったウォータ・フロント，放射線のホット・スポットが見つかった地区の住宅地ではそれぞれに異なる特徴が観察され，従前とは異なる土地評価基準が住民の土地選定に導入されていることが分かった。一方で，都心部のジェントリフィケーションによる地価変動も指摘され，市街地レベルでので今後の変化に注視した継続的な研究が必要であるという小括をもって平成25年度の研究を終えた。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
申請時における研究計画では，地価変動の全国レベルでの分析は，ファンダメンタルズ・モデルを導出した後，その残差分析を都道県ごとに行うことで，その特徴を明らかにする予定であった。しかしながら，実際に分析を行ってみると，全国レベルでのファンダメンタルズ・モデルによって導かれる予測値と各都道府県の実測値（地価公示）の乖離は地方圏ほど大きくなり，地方圏における特徴の数的な把握は難しいことが判明した。そのため，まず大都市域と地方域に大別し，各域における地価変動因子の構造を明らかにすることにした。
当初の研究計画に示したファンダメンタルズ・モデルによる分析からスタートできなかった点については残念であったが，大都市圏域と地方域に分けて分析を進めることで作業効率が上がり，大都市圏域における都道府県レベルと市街地レベルの分析を平成25年度内で行うことができ，研究全体の進行状況としては大きな遅延はないと言える。
ただし，地域的に多様である地方域の分析は，地価公示の標準地数が少なく，空間情報の整備も遅れているため，大都市圏域と同様な分析手法を摘要することが困難であると予想される。現在までの達成度はほぼ遅延がないと認識しているものの，来年度以降の分析については，再考が必要であると考えている。
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| Strategy for Future Research Activity |
平成26年度前半は，2000年代における大都市圏域における地価変動に対する分析を継続し，震災による影響とジェントリフィケーションによる影響を明らかにする予定である。地域特性の変化を国勢調査の小地域データから明らかにし，被災箇所や残留放射線量と重ね合わせることで，両者の違いは明確になるものと考える。
平成26年度後半は，地方域に分析対象を移し，2011年前後の比較から震災の影響を明らかにする。都道府県別の特性把握は大都市圏域を除外することで地方域内での差異が明確化すると考えられる。その上で，個別事例を選定し，「今の変化」を明らかにしていく予定であるが，被災県においては復興計画が進行中であり，事業による土地生産性の上昇が地価に大きく反映されている。被災による土地評価の下落と事業による土地評価の上昇が混在していることは理論的に明らかであるが，実測値から両者を分離して考えることは難しい。
個別事例を選定する際には，地方圏における非被災県も考慮し，まずは震災による危険認知が土地評価に及ぼす影響を明らかにすることが必要であると考えるが，この点については，分析を進めながら確定していきたい。
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