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分譲集合住宅ストックの価格形成要因と低価格化が管理と生活に与える影響について

研究課題

研究課題/領域番号 09650691
研究種目

基盤研究(C)

配分区分補助金
応募区分一般
研究分野 都市計画・建築計画
研究機関国立公衆衛生院

研究代表者

松本 恭治  国立公衆衛生院, 建築衛生学部, 室長 (30017967)

研究期間 (年度) 1997 – 1999
研究課題ステータス 完了 (1999年度)
配分額 *注記
1,700千円 (直接経費: 1,700千円)
1999年度: 800千円 (直接経費: 800千円)
1998年度: 900千円 (直接経費: 900千円)
キーワード中古マンション / 市場価格 / 容積率 / 団地 / 建て替え / 維持修繕 / 不動産市場の崩壊 / 評価システム / 中古価格 / 実勢地価 / 建て替え問題 / 維持管理 / スラム化 / 高層化 / 距離圏 / 長期未納者 / 居住者階層低下 / 水準低下 / 老朽化 / 中戸価格 / 価格低下率 / 住宅市場の後退 / 相体的低水準化 / 地盤沈下 / 空き家化 / 修繕積立金の滞納
研究概要

平成9年度の公団公社分譲集合住宅管理組合を対象とした調査では107管理組合から回答を得て次の結果を得た。昭和40年代分譲団地は郊外ほど管理組合が弱体化しており、修繕積立金額の上昇が見られず、都市部立地の管理組合と顕著な差が生じていた。理由はバブル経済崩壊後郊外遠隔地にある住宅の中古価格が急速に値下がりし、中古入居者の経済環境が悪化しているためであった。さらに低価格分譲住宅では高額所得者が転出しがちで低所得者、高齢者が残りやすいことも理由となる。管理費・修繕積立金の長期未納者、空き家も郊外低化価格住宅に集積しやすいことも判明した。役員のなり手不足も大きな問題となりつつある。スラム化の不安、低水準化の不満に対して建て替え運動が各地で活発になったが、地価の値下がりでまずます困難になりつつあり、また運動が適切な修繕実施の放棄につながっていた。平成10年度は主に管理組合役員へのヒヤリングと中古価格形成の分析を行った。全国各地の低下価格住宅が必ずしも老朽化・スラム化の結果では無く、むしろマンション立地自治体の平均住宅水準とのかい離が大きな理由であることが判明した。
平成11年度はさらに首都圏の公団公社の分譲住宅12万戸について中古価格と地価、容積率の関係をさらに詳細に分析した。建築後の経過年数が経つほど、小規模住宅ほど価格低下するが、その結果40年代分譲の中低層住宅は更地にした土地価格の約半分にまで低下している。想定した初期価格(同一の建物を新築分譲した場合の価格)の14%にまで低下したものも現れた。使用容積で分析すると、最近の分譲住宅の高層化・高容積化が中低層住宅の価格低下に拍車をかけていることが判明した。建て替えの経済的可能性に関する分析も行ったが、現在の地価が7割に低下したら建て替え可能な団地は全く消える。

報告書

(4件)
  • 1999 実績報告書   研究成果報告書概要
  • 1998 実績報告書
  • 1997 実績報告書
  • 研究成果

    (24件)

すべて その他

すべて 文献書誌 (24件)

  • [文献書誌] 松本泰治・上野秀紀: "長期経過した分譲集合住宅の中古価格変動と維持管理について その1 管理費用の実態"日本建築学会大会学術講演梗概集. 1195-1196 (1998)

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      「研究成果報告書概要(和文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] 上野秀紀・松本泰治: "長期経過した分譲集合住宅の中古価格変動と維持管理について"日本建築学会大会学術講演梗概集. 1197-1198 (1998)

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      「研究成果報告書概要(和文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] 松本泰治: "バブル経済峰秋ごの大規模団地の維持管理問題"日本住宅会議. No.45. 24-28 (1999)

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      「研究成果報告書概要(和文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] 松本泰治: "長期経過した分譲集合住宅の高齢者問題"マンション学別冊(日本マンション学会誌). 6号. 130-137 (1998)

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      「研究成果報告書概要(和文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] 松本泰治: "大規模分譲団地の中古価格変動が維持管理と生活に与える影響について"マンション学. 9号. 51-54 (2000)

    • 説明
      「研究成果報告書概要(和文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] Kyoji Matsumoto, hideki Ueno: "Study on Flucturing Used Housing Markets, management and Maintenance of Old Housing Estates sold in Lots. Part1, Income Conditions of Home owners Association"Trans. of AIJ Extra Issue for Sum. of Tech. Pap. of Annu. Meet. of AIJ.. 1195-1196 (1998)

    • 説明
      「研究成果報告書概要(欧文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] Hideki Ueno, Kyoji Matsumoto: "Study on Flucturing Used Housing Markets, Management and Maintenance of Old Housing Estates sold in Lots."Part2, Management Conditions Trans. of AIJ Extra Issue for Sum. of Tech. Pap. of Annu. Meet. of AIJ.. 1197-1198 (1998)

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      「研究成果報告書概要(欧文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] Kyoji Matsumoto,: "Maintenance and management Problems of Condominiums after the Collapse in the first 1990's."THE JOUNAL OF JAPAN HOUSING COUNCIL. 45. 24-28 (1999)

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      「研究成果報告書概要(欧文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] Kyoji Matsumoto: "The Aged Problems in old Housing Estates sold in lots."CONDOMINIUM LIVING. 6. 130-137 (1988)

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      「研究成果報告書概要(欧文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] Kyoji Matsumoto: "The Effect on Maintenance of Buildings and Living Conditions of Dwellers by the Market Price Down of the Secondhand Condominiums."CONDOMINIUM LIVING. 9. 51-54 (2000)

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      「研究成果報告書概要(欧文)」より
    • 関連する報告書
      1999 研究成果報告書概要
  • [文献書誌] 松本恭治: "環境衛生からの集合住宅対策の可能性"日本建築学会大会学術講演梗概集. F. 1189-1190 (1999)

    • 関連する報告書
      1999 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "バブル経済崩壊後のマンションの管理問題"住宅会議. 45号. 24-28 (1999)

    • 関連する報告書
      1999 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "どこにでもたち始めた超高層住宅への疑問"GA(Global Architecture Japan). No.37. 3-4月号. 14 (1999)

    • 関連する報告書
      1999 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "大規模分譲団地の中古価格変動が維持管理と生活に与える影響について"日本マンション学会第9回大会(大阪)研究報告集. 27-30 (2000)

    • 関連する報告書
      1999 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "管理組合のためのマンション大百科"東京法令出版. 912 (1999)

    • 関連する報告書
      1999 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治・上野秀紀: "長期経過した分譲集合住宅の中古価格変動と維持管理について その1管理費用の実態" 日本建築学会大会学術講演梗概集. 1195-1196 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治 上野秀紀: "長期経過した分譲集合住宅の中古価格の変動と維持管理について その2管理運営の実態" 日本建築学会大会学術講演梗概集. 1197-1198 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "集合住宅の維持管理と高齢化問題" 日本公衆衛生雑誌、第57回総会抄録集. 392 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "長期経過分譲集合住宅の高齢者問題" 日本マンション学会大会研究報告集. 131-137 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "忍びよるマンションフライシス-アンケートから見える高齢化問題" 公衆衛生情報. 28.No 8. 44-45 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "老朽マンションの建て替えは可能か-東京都住宅政策審議会答申の意味" 建築ジャーナル. 12-13 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "住宅白書 1998" ドメス出版, 342 (1998)

    • 関連する報告書
      1998 実績報告書
  • [文献書誌] 松本恭治: "郊外の大規模分譲集合団地におけるフィルタリング構造の分析" 日本マンション学会第6回大会研究報告集. 360-369 (1997)

    • 関連する報告書
      1997 実績報告書
  • [文献書誌] 江口司津、高橋尚子、松本恭治: "長期経過した分譲集合住宅団地における居住者の高齢化と住まい方" 日本建築学会大会学術講演梗概集. 計画系. 1127-1128 (1997)

    • 関連する報告書
      1997 実績報告書

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公開日: 1998-04-01   更新日: 2016-04-21  

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