| 研究課題/領域番号 |
13650671
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| 研究種目 |
基盤研究(C)
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| 配分区分 | 補助金 |
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| 応募区分 | 一般 |
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| 研究分野 |
都市計画・建築計画
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| 研究機関 | 滋賀大学 |
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研究代表者 |
山崎 古都子 滋賀大学, 教育学部, 教授 (50024013)
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| 研究期間 (年度) |
2001 – 2004
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| 研究課題ステータス |
完了 (2004年度)
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| 配分額 *注記 |
3,900千円 (直接経費: 3,900千円)
2004年度: 1,000千円 (直接経費: 1,000千円)
2003年度: 600千円 (直接経費: 600千円)
2002年度: 1,000千円 (直接経費: 1,000千円)
2001年度: 1,300千円 (直接経費: 1,300千円)
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| キーワード | 中古住宅市場 / 住宅の資産観 / 仮の宿 / 耐用年数 / 寿命観 / 建て替え / 住宅管理 / 日米比較調査 / 資産観 / 中古住宅 / 資産価値 / 住宅の寿命観 / 住宅の耐用年数 / 仮の宿意識 / 住宅市場 / 日米比較研究 / 住宅の寿命 / 期待耐用年数 / 予定居住年数 / 期待差 / 住宅の更新意識 / 仮の住まい / 住宅の財産価値 |
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| 研究概要 |
本研究は日米における既存住宅の需給構造と市場の仕組みの違いに焦点を当て、循環型既存住宅の維持を阻害する要因を解明した。以下に研究結果を要約する。
中古住宅需要の特徴:日本の中古住宅率は米国の4分の1以下であるが、需要者の4割は中古住宅を検討したことがある。購入に至らない理由は安全・設備性能に対する不安であり、中古住宅市場の仕組み(情報の公平性や第三者機関による評価の客観性の不足等)に起因している。その結果中古住宅の需要は「仮の宿」で、終の棲家の評価が得にくい。
住宅の資産性と既存住宅の価値:米国では住宅の資産性は投資価値で決まる。古い住宅の歴史性は大きな投資要因であり、経年と経済評価は無相関である。これに対して日本では遺産価値が認められる質の高い住宅もあるが、一般都市既存住宅の経済評価は低く、売却利益は期待しない。日本の居住者は住宅が経年的に劣化し、経済的価値が減衰することを強く意識している。むしろ現所有者の期間中に建て替えを期待する傾向がある。特に中古住宅であることは建替を促す原因になり、中古住宅の建替は早期に起こる。
耐用年数と建て替え:従来の住宅の平均寿命の計算は滅失住宅を資料に用いてきたが、本研究で現住宅の予測耐用年数の指標化を試みたところ、日本が約41年で、米国(約99年)に比べてやはり短い。建築後40年で6割が建て替わる。日本の地方住宅は都市の4倍あり、耐用年数及び寿命観が短いのは日本の都市住宅の特徴である。建替を促す大きな要素は間取り指向である。
居住者の管理保全と行動:中古住宅市場は既存住宅の評価や耐用年数の予測に作用し、経年が資産観や、住宅管理行為に影響を及ぼし、建て替えを促すことを明らかにした。入居時の予想居住年数は保全行為を促す要因である。米国の居住者の大半が「DIY」をするが、日本では半数以下で、特に生活技術及びその教育について男性の日米格差は歴然としていた。
以上、日米の比較調査によって、日本の中古戸建住宅の評価と、需要特性が鮮明になり、市場の脆弱な要因を浮き彫りにできた。
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