| 研究課題/領域番号 |
21K04440
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| 研究種目 |
基盤研究(C)
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| 配分区分 | 基金 |
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| 応募区分 | 一般 |
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| 審査区分 |
小区分23030:建築計画および都市計画関連
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| 研究機関 | 明海大学 |
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研究代表者 |
藤木 亮介 明海大学, 不動産学部, 准教授 (20875463)
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| 研究分担者 |
小杉 学 明海大学, 不動産学部, 准教授 (30410856)
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| 研究期間 (年度) |
2021-04-01 – 2025-03-31
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| 研究課題ステータス |
交付 (2023年度)
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| 配分額 *注記 |
2,470千円 (直接経費: 1,900千円、間接経費: 570千円)
2023年度: 520千円 (直接経費: 400千円、間接経費: 120千円)
2022年度: 520千円 (直接経費: 400千円、間接経費: 120千円)
2021年度: 1,430千円 (直接経費: 1,100千円、間接経費: 330千円)
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| キーワード | マンション再生 / マンション / 高経年マンション / 再生工事 / 修繕工事 |
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| 研究開始時の研究の概要 |
高経年マンションの建替えは困難性が高い。しかし、老朽化した高経年マンションを維持し続けることにも限界がある。そこで本研究では、高経年マンションにおける建物全体の再生工事（一棟再生）について、その実施手法の開発をする。
一棟再生の実施に向けては、資金計画や合意形成が大きな問題になる。本研究ではこれらの問題を解決するために、一棟再生に向けた準備期間、ならびに再生後の建物運用期間を踏まえた建物再生計画を立案し、再生技術やコスト・資金計画・合意形成の側面から一棟再生の実施スキームを構築する。
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| 研究実績の概要 |
2023年度は、杉並区の高経年マンション（Aマンション）における一棟再生に向けた実践が主たる研究活動となった。Aマンションにおける一棟再生の取組みは2021年度から実施しており、以下にその概要をまとめる。
2021年度は一棟再生の実施方法について検討した。Aマンションで一棟再生を行うためには戸あたり960万円程度の費用が必要になる。しかし、その費用を一度に準備するのは困難である。そこで、一棟再生を二期に分けて実施することにした。なお、第一期工事は部分的な耐震改修工事や1階エントランス周りの再生工事を予定し、第二期工事に本格的な建物全体の再生工事を行うことにした。マンションの建替えにおいては、一般的に「建替え推進決議」を行い、管理組合として正式に「建替えに向かう」といった方針固めをする。一棟再生も同様に、管理組合としての正式な方針固めが必要になると言え、第一期工事の実施に関する決議を一棟再生に向けた方針固めと位置付けた。2022年度は第一期工事の実施に向けて、設計や施工会社選定などの準備を行った。そのうえで、2023年度は、第一期工事の実施について合意形成を図り、工事を実施した。第一期工事の実施にあたっては、予想を超える工事費の高騰を要因として、管理組合が準備できる工事予算と工事内容との調整が必要になった。また、金融機関からの借入に関する詳細検討も必要になった。さらには、今後のことを見据えて管理費会計・修繕積立金会計の適正化なども行った。これらを踏まえると、一棟再生（第一期工事）の実施に向けては技術的な検討のみならず、管理運営の適正化が重要になると言え、それを補助するコンサルタントの役割も大きくなることがわかった。
なお、2024年度は2023年度の実績を踏まえ、第一期工事の問題点や今後の課題を検証し、一棟再生の実施手法をまとめる予定である。
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| 現在までの達成度 (区分) |
現在までの達成度 (区分)
4: 遅れている
理由
本来は、現在進めているAマンションの一棟再生（第一期工事）を2022年度に実施し、その検証を2023年度に行い、2023年度内に研究を完了させる予定であった。
しかし、新型コロナウィルス蔓延のため、当該工事に関わる会議の進捗が予定通り進まなかったことや、2021年以降、マンションの修繕工事業界が急激に忙しくなり、施工会社選定が難航したことなどによって、第一期工事の実施が2023年度にずれ込むことになった。その結果、工事を踏まえた検証や一棟再生実施手法のとりまとめを2024年度に行うことになった。
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| 今後の研究の推進方策 |
2024年度は第一期工事の実績を踏まえ、管理組合役員や居住者に対するアンケート調査を実施し一棟再生（第一期工事）の評価を行う。またそのうえで、第二期工事に向けた問題点を整理し、その対策や方針を検討する。特に、第二期工事においては工事費用の捻出方法や、工事費用が捻出できない区分所有者の対策を検討することが重要になる。これらの内容を整理し、一棟再生の実施手法を総合的に取りまとめる。
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