既成密集市街地の建物更新に影響を与える要因と建物更新を促す方法論に関する研究

• 研究課題/領域番号: 23K04190
• 研究種目: 基盤研究(C)
• 配分区分: 基金
• 応募区分: 一般
• 審査区分: 小区分23030:建築計画および都市計画関連
• 研究機関: 東京大学
• 研究代表者: 李 鎔根 東京大学, 大学院工学系研究科(工学部), 助教 (90833913)
• 研究分担者: 大月 敏雄 東京大学, 大学院工学系研究科(工学部), 教授 (80282953)
• 研究期間 (年度): 2023-04-01 – 2026-03-31
• 研究課題ステータス: 交付 (2023年度)
• 配分額: 4,550千円 (直接経費: 3,500千円、間接経費: 1,050千円); 2025年度: 1,300千円 (直接経費: 1,000千円、間接経費: 300千円); 2024年度: 1,300千円 (直接経費: 1,000千円、間接経費: 300千円); 2023年度: 1,950千円 (直接経費: 1,500千円、間接経費: 450千円)
• キーワード: 密集市街地 / 建物更新 / 住環境要因 / 都市計画事業 / 既成市街地 / 都市構造変化

研究開始時の研究の概要

大都市の既成市街地の中，建物更新が順調に進まず，住環境の適切な改善が進んでいない地域が散見される。このような地域においては，都市インフラの整備・建物更新の促進を図り，居住者のＱＯＬを向上させる必要がある。
そこで本研究では，既成密集市街地の再生に関連する知見，特に建物更新に影響を与える要因を明らかにすることを目的とする。東京都荒川区全域を対象とし，過去行われてきた都市/住宅政策等と都市構造変化の分析，建物更新に影響を与える要因分析、対象地内の複数町丁目のケーススタディを通じて、建物更新に影響を与える要因を明らかにする。また、上記から得られた知見を総合し建物更新を促すための方法論を提案する。

研究実績の概要

密集市街地では、地震による建物の倒壊，火災・水災時の避難の困難，生活利便施設の整備遅延などが課題として指摘されている。そこで本研究は東京都荒川区を対象に、過去行われた都市／住宅政策、都市計画事業などと建物更新との関係、建物更新に影響を与える要因を定量的分析し、既成密集市街地の再生の在り方を探ることを目的とする。このため、初年度は、対象地の建物更新状況及び都市構造のGISデータベース構築、対象地で行われてきた都市政策・都市計画事業などの整理及び分析を行った。成果の詳細は下記の通りである。
・対象地域のGISデータベース構築・分析：建物更新状況を把握するため、1970年から2020年までの対象地の建築確認申請データ約４万５千件から、建物の位置、敷地面積、建物規模、種別、階数、構造、工事完了年などを抽出し、空間地理データベースを作成した。データベースには道路の幅員、施設位置（公共施設、購買施設、医療福祉施設など）などの都市構造関連データも含まれている。また、国勢調査データなどから人口・世帯などの動向に関連するデータも収集・挿入を行った。以上のデータを活用し、各丁目ごとの建物平均築年数、空き家率、接道率、不燃化状況、人口・世帯数増減などの基礎的分析を実施した。
・都市・住宅政策・都市計画事業関連：対象地で行われた市街地再開発事業、密集住宅市街地整備促進事業、優良建築物等整備事業、都心共同住宅供給事業などの情報（地区面積、事業後の主な用途、供給住宅数など）を収集し分析を行った。

現在までの達成度 (区分)

2: おおむね順調に進展している

理由

本年度は、対象地の建築申請データなど膨大なデータを収集・加工したが、データの信憑性を確保するため複数回チェック作業を行った。そのため、データベース作成に当初想定した以上の作業時間が必要であった。したがって基礎的な分析は終わったが、より深い分析・考察までは至っていない。しかし、次年度の研究を随行するためのデータ収集・データベース作成及び基本的分析は実行できたので概ね順調であると判断できる。

今後の研究の推進方策

２ヵ年度目については、初年度に収集・作成したデータを用い、建物更新について建物単位・地域単位の分析を行う予定である。具体には、建物情報（築年数，土地面積，延べ床面積，構造，階数，土地の形状（旗竿地），土地の所有関係など）と地域情報（接道長さ，前面道路幅，幹線道路までの距離，駅までの距離、各種施設までの距離等）を宅地ごとに紐づけ，建物更新と因果関係を持つ都市構造や環境要因を明らかにする予定である。