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本年度は、従来の地価形成モデルで看過されている土地のオプション価値について理論化を行い、その理論に基づき現実の地価データを用いた実証分析を行った。その結果、地価水準、地価変動、土地利用について、その現状を合理的に説明しうるモデルを構築するという点に成果を挙げることができ、現在、モデルが持つ土地政策への含意を明らかにするという作業の完成を目指している。具体的な研究内容は以下の通りである。1.土地のオプション的性格を分析するために、複数の土地用途をモデルに組み入れ、土地所有者の用途間選択を明示化した不確実性下の動学的地価形成モデルを作成した。2.モデルに基づき、各用途の収益性および用途間の収益性の差異、収益性に存在する不確実性、市場利子率の変化などが地価水準および地価変動にどのような影響をもたらすかについて分析を行った。3.以上の分析により、(1)投機的バブルが存在しない下でも現実の地価が土地のファンダメンタル価値を上回って上昇するメカニズム、(2)各用途の収益に存在する不確実性が地価変動のみならず地価水準に影響を与えるルート、(3)地価には上昇期と下降期とでその変動に非対称性が存在する可能性など、従来の地価形生モデルにはないいくつかの新しい結果を得た。4.モデルの予想の現実の地価変動への適合度をみるため、東京都区部住宅地の地価データを用いて実証分析を行い、1988、1989年段階で、土地のオプション価値が土地のファンダメンタル価値と実勢的な価格の差異のうち約半分を占める重要な要因となっているとの結論を得た。5.以上の理論、実証分析を基に、現在、固定資産税、地価税、譲渡所得税などの税率の変化が地価水準や地価変動、遊休地の開発や土地の用途転換のタイミングに与える影響についての理論分析およびシミュレーションを用いた数量分析を行い、その完成をはかっている。
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