遺伝的アルゴリズムを用いた街区区画最適化システム

2003 年度 実績報告書

• 研究課題/領域番号: 12480104
• 研究機関: 東京大学
• 研究代表者: 浅見 泰司 東京大学, 空間情報科学研究センター, 教授 (10192949)
• キーワード: 住環境 / ヘドニックモデル / 戸建住宅 / 価格 / 空間影響 / GIS / 不動産 / 容積率

研究概要

敷地形状を最適に推定するための敷地境界線の統計的推計方法を開発した。具体的には、暫定的に与えられた敷地境界線データをもとに、接道間口や面積などの敷地情報を使ってより蓋然性の高い境界線を統計推定するプログラムの開発を試みた。敷地の境界線の推定問題を尤度最大化と形状変化最小化という二重目的の最適化間題として定式化した上で、ファジー意思決定理論における概念を導入して推定を行った。東京都における330件の敷地サンプルに適用した結果、約85%の敷地において妥当な結果を得ることができ、プログラムの有効性を明らかにした。
また、敷地相互の形状類似度行列から街区の典型敷地を求める方法を開発した。その方法を東京都世田谷区の20街区の敷地データに適用した。その結果、典型敷地は街区の形状にかかわらず、長方形形状が選択される傾向が見られた。このことは一般の敷地選択においても、長方形を重んじることが反映していると思われる。長方形に近い街区については、短辺奥行き方向の半分の長さの辺を持つ敷地が典型敷地として選ばれる傾向にあり、また、一辺が約半分の敷地がともに典型敷地になるなど、街区における敷地割りの経緯(例えば、敷地の細分化)をよく示している。
以上の研究結果から、街区区画を最適に分割するための基礎技術およびそのための標準的な敷地の選択についての知見を得ることができた。
また、住宅市場において、敷地まわりの問題がどのように価値評価されているかを分析するために、購入者や賃貸宅居住者のデータをもとに需要構造を分析した。消費者の満足度パターンに4つの類型が見られ、それに応じて住み分けていること、敷地まわりの住環境を住宅と同程度に重視していることなどが明らかになった。

研究成果

• [文献書誌] 高暁路, 浅見泰司, 勝又済, 河中俊: "敷地境界線の統計的推定"地理情報システム学会講演論文集. 12. 37-42 (2003)
• [文献書誌] 丹羽由佳理, 浅見泰司: "街区と敷地の形状分析:典型敷地を推定する手法の提案"地理情報システム学会講演論文集. 12. 89-92 (2003)
• [文献書誌] 崔廷敏, 浅見泰司: "大量の属性データからの興味深いルールの抽出手法:新規分譲マンションの契約者データへの適用"日本建築学会計画系論文集. 564. 303-310 (2003)
• [文献書誌] 宇都正哲, 浅見泰司: "東京都区部の住み替え構造に関する研究:住宅ストックと居住世帯のミスマッチ解消にむけて"日本建築学会計画系論文集. 567. 103-110 (2003)
• [文献書誌] 崔廷敏, 浅見泰司: "賃貸住宅居住者の満足度評価に見られる潜在的評価構造"都市住宅学. 42. 86-97 (2003)
• [文献書誌] 浅見泰司: "住環境と不動産価値"日本不動産学会誌. 16(4). 5-12 (2003)