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本研究は、都市部の住宅・土地所有者の意思決定に影響を及ぼしている法制度、住宅・土地税制について空き地・空き家の発生への寄与を解明することを目的とする。住宅・土地政策の観点から都市部空き地・空き家の発生要因を分析することで、その対策を明らかにするとともに、地域の将来像を描く上での知見を得る。
本年度は、まず、借地借家法が空き家の暫定的な賃貸活用に及ぼす影響を分析した。賃貸住宅が過剰供給されている状況を扱い、一定期間内での賃貸活用を希望する個人住宅の所有者と、相続税節税動機等により共同賃貸住宅を建設する地主との間の競争についての理論分析を行った。借地借家法の下で普通借家契約のみが利用できる状況では、後者が優位な立場となり、既存の住宅が活用されず建て替えも頻繁に行われる等の社会的な非効率性が生じるが、定期借家契約が利用できる状況では、前者が優位な立場となり、社会的に効率な状態となることが明らかとなった。
次に、固定資産税等の保有コストが中古住宅市場に与える影響を分析し、空き家の活用可能性を考察した。1つ目として、人口減少期における住宅所有に係る理論モデルを構築し、所有権放棄が困難であるために売却が困難になる地域が発生し、賃貸活用が重要な選択肢となることが明らかとなった。2つ目として、固定資産税等の保有コストを大きな負担と捉えており早く処分する空き家所有者の行動と、中古住宅市場における市場滞留期間の関係について、理論・実証の両面から分析し、需要が少ない地域では、市場価格が低いために当初から売却を諦める所有者が多く、かえって市場での流動性が高く観察されうる。こうした過当競争が生じている場合、市場内指標のみに着目していては、市況の判断を誤る可能性が示唆された。
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