| 研究課題/領域番号 |
18530172
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| 研究種目 |
基盤研究(C)
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| 配分区分 | 補助金 |
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| 応募区分 | 一般 |
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| 研究分野 |
応用経済学
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| 研究機関 | 大阪大学 |
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研究代表者 |
沓澤 隆司 大阪大学, 社会経済研究所, 准教授 (90418773)
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| 研究分担者 |
大竹 文雄 大阪大学, 社会経済研究所, 教授 (50176913)
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| 研究期間 (年度) |
2006 – 2007
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| キーワード | 不動産証券化 / REIT / プロビット分析 / トービット分析 / 操作変数を用いたパネル分析 / ROE / トービンのq / 外部コントロール |
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| 研究概要 |
本研究は、開発型証券化を活用した都市再生に関する実証研究を行うものであり、主に、投資家の投資行動と証券化の収益性についての分析を行った。
1 投資家の投資行動
不動産証券化市場における流動性を検証するため機関投資家の投資行動に関するアンケート調査を活用し、プロピット分析やトーピット分析を通じて、いかなる属性を有する投資家が不動産証券化商品を選好するかについての分析を行った。個人投資家の場合、危険に対する選好の程度が、投資先に大きな影響を与え、REITやその他の不動産証券化商品は、株式や投資用よりは危険回避的で、定期預金や債券保有者よりは危険選好的な者が、投資を選好している。機関投資家の場合も、リスク選好的な投資方針を有する投資家がREITを始めとする不動産証券化商品に投資する傾向が認められた。
2 REITの収益性分析
次に、開発型証券化の評価手法を検討するため、不動産証券化商品の中でも普及が進み、情報公開が進んでいるREITの収益性について、いかなる要因がその収益性(ROE)に影響をしているかを操作変数を用いたパネル分析を行い、またトービンのq((株式の市場価値+有利子負債)/(総資産の財市場での価値)に影響する要因について回帰分析を行った。この結果、有利子負債割合や資産の空室率がROEやトービンのqに有意に影響していることが分かった。
以上の分析からは、不動産証券化商品は、リスク選好的な商品として評価され、収益性には有利子負債割合によるレバレッジ効果と経営に対する外部コントロール効果が大きな影響を与えていることが明らかになった。今後、開発型証券化による都市再生を図っていく観点からは、リスクを補う信用力の補完と外部のコントロール効果を確保できる内部のガバナンスの確立が必要と考えられる。
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