| 研究課題/領域番号 |
18K01587
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| 研究機関 | 明治大学 |
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研究代表者 |
山村 能郎 明治大学, グローバル・ビジネス研究科, 専任教授 (60284353)
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| 研究期間 (年度) |
2018-04-01 – 2023-03-31
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| キーワード | 不動産市場 / ビジネスサイクル / リアルオプションモデル |
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| 研究実績の概要 |
昨年度までは、開発した不動産市場の複占競争モデルをベースとして不動産開発に伴う収益と費用が動的構造について幾何ブラウン運動に従うことを前提としたモデルを構築した。特に、市場参加者である不動産デベロッパー間の情報の非対称性、コスト構造などの競争格差が存在する場合、複占モデルにおけるリーダーとフォロワーの投資時点にどのような影響を与えるかについて理論的な考察を行っている。また、複占モデルにおいてはリーダーとフォロワーの情報格差の程度が、開発速度に与える影響を定量的に分析し、フォロワーがリーダーとして行動転換する構造を定量的に分析している。2021年度は、不動産取引データや賃貸借データから各種の不動産価格、賃料情報を作成し、リアルオプションモデルのパラメータ設定について検討している。数値シミュレーションにおける妥当性を担保するために、収集したデータと不動産証券化協会で公表されているJ-REITの取得物件情報などと合わせて現実の市場情報に基づいてパラメータを推定している。特に、政策シミュレーションを実施する上では特定の市場を対象にする必要があるため、東京都心部の商業業務地区を対象に分析を行なっている。加えて、これら分析モデルの妥当性を検証するために、不動産デベロッパーや不動産関連団体に対するヒヤリングを実施する予定であったが、再度の感染症流行によって対面等でのヒヤリングが実施できなかったため、研究期間の延長を申請し、2022年度にこれらを実施する予定である。不動産市場のブーム・リセッションを循環構造の発生メカニズムを明かにするために、デベロッパーのリーダー・フォロワーの転換となるトリガー条件について詳細な考察を実施する予定である。
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| 現在までの達成度 (区分) |
現在までの達成度 (区分)
3: やや遅れている
理由
2021年度は研究期間を延長した上での最終年度であったが、上記のように感染症の再流行により当初予定した研究計画の内、不動産デベロッパーや不動産関連団 体へのヒヤリング調査が実施できなかった。そのため、調査結果に基づくパラメータ設定の妥当性についての十分な検証ができかったことから研究計画の再延長をお願いしている。今後、調査を実施し、不動産開発規制や不動産税制などが制度的変更に伴う政策評価、これらを取りまとめた研究成果の報告については実施する予定である。
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| 今後の研究の推進方策 |
不動産市場のブーム・リセッションを表現するために不動産デベロッパーの行動を定式化したシミュレーションを実施する。シミュレーションのためのパラメータの推定の妥当性を、不動産取引、賃貸借情報、ヒヤリング調査の結果に基づい統計的に検証する。その上で、不動産保有性および不動産開発規制等の政策変数をモデルに外生変数として取り入れたシミュレーションを行う。これらの政策変数は不動産の開発・保有費用を増大させるが、費用構造の変化が開発ブームとリセッションに与える影響を定量的に把握する。特に、不動産保有税は不確実性のない状況下では価格に対して中立的であるとの議論があるが、不確実性下でも同様の結論が得られるかをシミュレーションによって明かにする。同時に、政策変数については複数のシナリオをせってした分析を行う。以上の研究成果について、日本不動産学会およびアメリカ不動産学会等の関連学会において適宜、報告を行うとともに、内外のジャーナルに投稿する予定である。
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| 次年度使用額が生じた理由 |
感染症再流行により当初予定した研究計画の一部が実施できなかった。特に、不動産開発事業者および関連団体へのヒヤリング調査やそれに基づくパラ メータ設定の妥当性についての検証等は2022年度に延期している。なお、政策変数に関するシミュレーションは上記のヒヤリング調査を実施した後に実施する予定である。このために政策シミュレーションに関する研究は2022年度に延期するため、関連する研究費を繰り越している。
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