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まちづくり三法は、主として郊外における大型店の立地場所問題への対応と中心市街地における商店街などの商業活動の空洞化問題への対応に目的があったが、大型店の郊外出店がとどまることを知らずに進み、中心市街地の活性化は進まず、改正を余儀なくされた。改正まちづくり三法は都市構造を拡散型(郊外スプロール型)から集約型(コンパクトシティ型)への転換を目的とし、特に都市計画法の改正は1万m^2以上の大規模集客施設出店の土地利用上での規制(用途規制)を強化するものであった。しかし、1万m^2以上の大型店の郊外出店はなお改正以前の申請が多くあり、全国的には減少していない。また大型店は規制ぎりぎりの売場面積規模の店舗をあいかわらず郊外に出店させていることや、新しい中心市街地活性化基本計画の策定の遅れなどから、大型店の中心市街地への誘導の実績はあがっていない。ただし地方自治体は例えば福島県商業まちづくり条例のように特定大型店(6000m^2以上)の立地を規制するとともに誘導を行う制度を国に先んじて施行し、社会的規制をかけることに一定程度成功している。しかしこうした規制は中心市街地の活性化を自動的に保障するものではない。そのため中心市街地活性化法は商業中心のまちづくりから都市機能充実のまちづくりへと装いを新たにし、国が選択と集中を行う新しい中心市街地活性化基本計画が富山市・青森市をはじめとして全国的に策定され始めた。こうしたなかで福島県は国とは別に県条例の方針に基づき、特定大型店立地を広域的に調整しつつ、市町村による「商業まちづくり」の「基本構想」の策定を支援している。また福島県条例は熊本県に次いで特定大型店に詳細かつ具体的な地域貢献活動を求め、すべての特定大型店がこれに回答しており、大型店の活力をも活用する取り組みは全国に波及している。
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