|
平成24年度は，ミクロな視点での集住方策の検討に資するべく，京都市を対象として研究を進めた。
まず，現在の住宅および生活環境に対する京都市民の総合評価に影響する要因について，住宅需要実態調査(2003)のマイクロデータより世帯主年齢別にプロビット分析を行った。その結果，いずれの世代でも住宅地平均地価の高い地域ほど満足度が高い一方，住宅費負担感が重いほど満足度は低いという結果をえた。また，世帯主が40歳代・50歳代と60歳代以上の世帯では大型小売店舗密度が高い地域ほど満足度が高い一方，病院・診療所密度はむしろ満足度を低下させるという結果となった。
つぎに1.で明らかになった住宅地価と住宅・住環境に対する総合評価の正の関係に注目して，市内228地点の住宅地公示地価と利便性，環境性等の関係をヘドニック法により分析した。被説明変数である住宅地価への影響要因を標準最小二乗法により推定した（決定係数: 0.66）。その結果，大気環境の改善により宅地評価を高めることが示された。また，人口密度や建蔽率との宅地評価の間にも正の関係がみいだされた。なお，宅地評価と容積率に負の関係があるのは，京都市の景観保護のための建築規制の影響と推察された。
さいごに現在の住まいに継続して居住する意思と世帯属性や住環境の関係について，世帯主年齢別にプロビット分析を行った。40歳代・50歳代と60歳代以上の世帯で共通して，世帯人数が多く一人当たり床面積の広い世帯ほど継続居住の意思が強いことが明らかになった。またこれらの世帯では，世帯当たり自動車保有台数が少ない地域ほど継続居住意思が強かった。60歳代以上の世帯に限っては，大型小売店舗密度が高く通勤時間が短いほど継続居住の意思が強いという結果をえた。
中長期的な宅地評価の維持のため，建蔽率が高く良質な中低層住宅街区の整備に加えてその住環境水準の改善が重要である。
|
