経済金融工学的アプローチによる不動産価格形成メカニズムの研究

2001 Fiscal Year Annual Research Report

• Project/Area Number: 13630012
• Research Institution: Okayama University
• Principal Investigator: 中村 良平 岡山大学, 経済学部, 教授 (20172463)
• Co-Investigator(Kenkyū-buntansha): 高塚 創 香川大学, 経済学部, 助教授 (50304572) ; 川口 有一郎 明海大学, 不動産学部, 教授 (30245162) ; 瀬古 美喜 慶應義塾大学, 経済学部, 教授 (60120490)
• Keywords: 住宅需要 / ミクロデータ / mixed logit model / 最適土地開発問題 / リアルオプション / バブル経済 / 合理的期待

Research Abstract

首都圏の新築マンション販売価格に関する時系列データを用いて、バブル前と後での期待の変化をパラメータ変化モデルによって定式化し、要因分析をおこなった。その結果、価格変化の期待は、景気先行指標と一定の関係が見られることが判明した。(中村)
日本とドイツの住宅需要の国際比較を、ミクロデータを用いて、計量経済学的手法に基づいて行った。具体的には、混合ロジットモデルを用いて、両国間の相違を、選好と社会人口学的特性の相違に分離して分析した。
また、わが国の住宅市場の特徴と問題点を探り、現行の不動産税制が住宅市場に与えている影響を明らかにすることによって、今後の住宅・土地政策の方向性を探った。特に、今後は、不動産市場において市場メカニズムが機能するような政策を取っていくことが、日本にとって必要であるという指摘を行った。(瀬古)
不動産は空間市場と金融市場といった異なる二つの市場で別々に評価されるという特徴がある。本研究では、双子の不動産市場という観点から不動産および不動産証券(不動産投信信託)の価格評価について整理し、リアルオプションアプローチを用いた新しい評価モデルを提案した。(川口)
最適土地開発問題は、応用確率解析の分野で研究されてきた「最適停止問題」の一種と考えることができる。確率過程が幾何ブラウン運動に従う場合に最適停止時点が存在することを保証するリーズナブルな数学的条件を導出した。そして、その条件を最適土地開発問題に適用することで既存研究の結果を体系的に整理した。特に、Clarke and Reed(1988)が用いた条件が最適開発時点の存在を保証する条件になっていることを厳密に数学的に示し、また彼らが用いたモデルよりより一般的なモデルで有効であることを示した。本研究は、オプション理論を用いた近年の最適土地開発に関する研究を数学的な観点から補完するものとして位置付けることができる。(高塚)

Research Products

• [Publications] Axel Borsch-Supan, Florian Heiss, Miki Seko: "Housing Demand in Germany and Japan : Paper in memoriam of Stephen Mayo"Journal of Housing Economics. 10・3. 229-252 (2001)
• [Publications] 瀬古美喜: "土地課税が住宅市場に与える影響"都市問題. 92・11. 55-67 (2001)
• [Publications] 川口有一郎: "双子の不動産市場"証券アナリストジャーナル. 39・7. 4-13 (2001)
• [Publications] 川口有一郎: "不動産開発事業のためのダイナミックDCF法とリアルオプションアプローチ"ジャレフ・ジャーナル2001. 1号(近刊). (2002)
• [Publications] 中村良平: "不動産価格指数と市場効率性"ジャレフ・ジャーナル2001. 1号(近刊). (2002)
• [Publications] D.ディパスクエル/W.C.ウイートン著, 瀬古 美喜, 黒田 達朗訳: "都市と不動産の経済学"創文社. 477 (2001)