2016 Fiscal Year Research-status Report
中古住宅市場における不動産価格指数の測定手法に関する研究
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16K03596
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| Research Institution | University of Toyama |
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Principal Investigator |
唐渡 広志 富山大学, 経済学部, 教授 (00345555)
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2016-04-01 – 2019-03-31
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| Keywords | 住宅価格指数 / 転居 / ヘドニック法 / 一般化加法モデル |
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| Outline of Annual Research Achievements |
本研究は住宅市場とりわけ中古住宅市場における価格構造の解明をすることを目的としている。住宅市場全体の傾向を示す価格指数を計測するには，住宅品質の変化を十分に考慮して，観察時点の住宅価格を正しく評価する必要がある。そのためには，住宅が建築された年次の世代効果（コーホート効果），年齢効果（建築後年数）および時間効果を完全に識別する必要がある。また，中古住宅が市場に現れるためには，人々の転居に関する行動様式も把握する必要がある。
本年度は，第1に，価格データと地理情報の整備を行った。当初の計画どおり，購入者の個人（世帯）属性，住宅履歴，修繕，メンテナンスの状況を把握した。第2に，人々がどのようなタイミングで住居を変更し，それが住宅市場にどう反映されているのかを分析した。Karato and Yamaga (2017) では世帯と住宅に関する属性の変動，転入世帯と非転入世帯の世帯構造と住宅に関する相違点について検討し，異時点間の転入世帯割合の差を年齢層別世帯割合の変動 (variation of age distribution; VAD) と年齢層別移動性向の変動 (variation of propensity to move; VPM) に要因分解した。その結果，社会全体の転入世帯割合は減少傾向にあるものの，VADに含まれる高齢化によるマイナス影響がかなり部分を占めていることがわかり，社会全体の転入世帯割合がマイナスの場合でも，VPMがプラスになるケースが確認された。このことから，地域的な人口変動が住宅市場の将来期待形成にも影響することが予測される。
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| Current Status of Research Progress |
Current Status of Research Progress
2: Research has progressed on the whole more than it was originally planned.
Reason
当初の計画どおりデータベースを概ね整備し終えた。価格情報，購入者の個人（世帯）属性，住宅履歴，修繕，メンテナンスの状況を把握した。さらに，住宅市場に関わる転居行動に関する統計分析を論文 Karato Koji and Yamaga Hisaki (2017), “Decomposition Analysis of the Household Migration,” Faculty of Economics, University of Toyama Working Paper No.307. にまとめた。
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| Strategy for Future Research Activity |
データベースの整備が完了した時点で，推定アルゴリズムの開発および実証分析を行う。まず，非集計のプーリングデータを利用して一般化加法モデルを推定する場合の計算アルゴリズムを開発する。ここでは，Wood (2006) を参考に一般化交差基準に基づいた収束演算プログラムを開発する。次に，一般化加法モデルによって，年齢効果，時間効果および世代効果を識別できるヘドニック価格関数を推定する。次のような点に注目して分析を行う：
1. 非集計の価格情報を利用して，世代効果がある場合とない場合の価格指数（時間効果より計算）と年齢効果を計測する。
2. いくつかの定式化を行い，それぞれの推定式の入れ子関係を利用した仮説検定およびブートストラップ法を利用した検定を行い，三つの効果を扱う一般化加法モデルによるどの定式化が相対的に優れているかどうかを検証する。
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| Causes of Carryover |
購入予定であった参考図書の出版が遅れたため。
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| Expenditure Plan for Carryover Budget |
参考図書が出版されしだい購入する。
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