2018 Fiscal Year Annual Research Report
Studies on measuring methods of the real estate price index in Japanese used house markets
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16K03596
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| Research Institution | University of Toyama |
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Principal Investigator |
唐渡 広志 富山大学, 経済学部, 教授 (00345555)
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2016-04-01 – 2019-03-31
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| Keywords | ヘドニック価格 / 一般化加法モデル / 世代効果 / 住宅資本の陳腐化 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
近年，都市部やその郊外を中心にして1960－80年代に建てられたマンションや戸建て住宅の老築化がはじまっており，今後その膨大な資産を活かすための制度・政策の策定が求められる。住宅や土地などの不動産は国民資産の多くを占め，その価値の適切な評価は市場取引や課税などにおいてきわめて重要である。そのため，経年が住宅価格に与える効果や市場全体における価格指数を適切に測るための手法が必要である。広く用いられている従来のヘドニック・アプローチによる手法では，住宅が建築された年次の世代効果（コーホート効果），年齢効果（建築後年数）および時間効果を完全に識別することができない。本研究では，計量経済学的にこの識別問題を解決する新しい手法を提案した。
具体的には，唐渡(2018)において製造時点のすべての住宅品質を観察することができないというデータ上の問題に直面する場合の中古住宅市場における不動産価格指数の測定手法を提案した。ヘドニック価格モデルでは年齢効果と時間効果に加えて世代効果を含めることで統計的信頼性が高まることが示された。逸脱度分析によると，年齢効果と世代効果をノンパラメトリック推定した場合の有効性が示され，世代効果の除外は経年減価率および不動産価格指数の上方バイアスをもたらすことがわかった。製造時点における住宅品質の差異は取引時点における経年劣化だけでなく，陳腐化によるものも含んでいる。住宅価値の減少には，経年劣化によるものと陳腐化によるものが含まれており，両者は必ずしも同一でない可能性があるといえる。
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