| Research Abstract |
大都市圏及び地方中心都市に広範に普及してきた区分所有集合住宅(マンション)において, 所有と利用の不一致, すなわち, 所有者の不在化がどのように進行しているかの実態を解明した. また, その背後にある所有権の流動化及び調査対象都市における区分所有集合住宅の立地・供給動向等を合わせ分析した. 調査対象都市は札幌, 仙台, 大宮, 千葉, 名古屋, 堺, 広島, 福岡である. 分析結果の概要を以下に述べる.
1.大都市圏のベッドタウンとしての都市の不在化率は, 地方中心都市と比べて低く, 逆に所有権の流動化は激しい. このことは, 大都市圏での中古住宅の流通性の高さを示し, 購入層の在住所有傾向を物語る.
2.地方中心都市では不在化率は4割を超え, 賃貸住宅需要, 業務需要, さらに, マルチハビテーションの需要に対応している.
3.不在化はオイルショック後に完成した物件で特に進行しており, ストックとして不安定な状態が増々深刻化してゆくものとみられる.
4.不在化は商業地域, 近隣商業地域で5〜6割を超える水準に達しており, これは逆に所有権の留保と資産運用としての特性を示す. 一方, 住居系地域では所有権の流動化が高く, 不在化は低いという表裏の関係をもつ.
5.不在化は区分所有集合住宅の供給量と比例する関係にあり, 地方では既に, 供給後4〜5年で不在率は4割に達する段階にきている.
6.不在化, 流動化の傾向は供給主体と密接な関係にあり, 地域の小規模ディベロッパー等の地元資本の物件での不在化, 流動化が進んでいる. 但し供給主体の構成は各々の地域でかなり差があり, 地域性に立脚した市場との関係が重要である.
7.不在所有者の広がりは大都市圏内都市と地方都市では, 住宅需給構造の差を反映して, 後者がやや広くなる.
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