2017 Fiscal Year Annual Research Report
Empirical analysis on the transaction costs of foreclosure procedure caused by the factors of the leagal system
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15K03421
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| Research Institution | National Graduate Institute for Policy Studies |
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Principal Investigator |
吉田 修平 政策研究大学院大学, 政策研究科, 客員教授 (00727852)
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| Co-Investigator(Kenkyū-buntansha) |
山崎 福壽 日本大学, 経済学部, 教授 (10166655)
福井 秀夫 政策研究大学院大学, 政策研究科, 教授 (60251633)
久米 良昭 一般財団法人運輸総合研究所総合研究部, その他部局等, 研究員 (60316643)
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| Project Period (FY) |
2015-04-01 – 2018-03-31
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| Keywords | 不動産競売 / 担保金融 / 民事執行 / 執行妨害 |
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| Outline of Annual Research Achievements |
１．競売物件・落札価格と市場価格の価格乖離額の検討……2004年法施行前の競売物件と2004年法施行後の競売物件を比較し、一般仲介物件をコントロールグループとすることで、2004年法改正による競売物件の落札価額上昇効果をDID分析によって推計した。具体的には競売物件及び一般仲介物件を対象として価格関数を推計し、競売物件ダミーの係数ηによって制度改正前における一般物件に比較した競売物件であることによる価格下落効果を、競売物件ダミーと2004年法改正後ダミーとの交差項係数γから制度改正による価格上昇効果を求めた。
２．物件乖離の要因別分析……競売市場には、仲介市場の物件価格に比較し落札価格をさらに下落させて乖離を拡大させる様々な特殊要因がある。その要因として(a)賃借件等設定、(b)競売期間の長期化に物件管理の陳腐化及び(c)物件の品質（グレード）の相違による価格乖離を理論検討した。
３．スペイン制度改正と競売市場への影響……スペイン国マドリッド市及びサンセバスチャン市を訪問し、競売実務を担当する弁護士に対するインタビュー調査を行った。金融危機後のスペインでも債務者保護の強化が図られた。欧州司法裁判所は、スペイン競売法では高金利の制限や債務者への説明義務が不十分であることを理由に、抵当権の行使手続きが消費者の権利保護を定めたＥＵ法に違反すると数度に亘って裁定した。このため競売市場に混乱がもたらされた。スペインでは借家権の保護が手厚いことが、競売市場に影響を与えていると考えられる。しかしながら日本の正当事由制度のように不明確な規定ではないため、暴力団による執行妨害への悪用はない。
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| Remarks |
本研究課題に関連する論考として、下記を公表した。
吉田修平「貸す人も、借りる人も必見 不動産実務はこう変わる! 重要7項目 (ビジネスが変わる 民法改正)」エコノミスト、95巻27号、 pp.34-36、 2017年7年11日号
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