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2020 年度 実績報告書

不動産市場とマクロ経済:大規模ミクロデータを用いた解明

研究課題

研究課題/領域番号 20H00082
研究機関日本大学

研究代表者

清水 千弘  日本大学, スポーツ科学部, 教授 (50406667)

研究分担者 植杉 威一郎  一橋大学, 経済研究所, 教授 (40371182)
阿部 修人  一橋大学, 経済研究所, 教授 (30323893)
井上 智夫  成蹊大学, 経済学部, 教授 (70307114)
宮川 大介  一橋大学, 大学院経営管理研究科, 准教授 (00734667)
北村 周平  大阪大学, 国際公共政策研究科, 准教授 (90812090)
秋山 祐樹  東京都市大学, 建築都市デザイン学部, 准教授 (60600054)
鈴木 雅智  東京大学, 大学院経済学研究科(経済学部), 特任助教 (70847095)
馬塲 弘樹  京都大学, 東南アジア地域研究研究所, 特定助教 (60869121)
才田 友美  大阪大学, 国際公共政策研究科, 助教 (30882419)
研究期間 (年度) 2020-04-01 – 2025-03-31
キーワード不動産価格 / 人口減少・高齢化 / 空き家・所有者不明土地 / 国際パネルデータ分析 / ヘドニックアプローチ / 空間計量経済分析 / 都市集積 / 国際資本移動
研究実績の概要

本研究は、ミクロレベルのデータを大規模に用い、1)不動産利用の効率性を検証し、不動産市場が家計・企業に及ぼす影響を構造推定やネットワーク分析の手法を用いて明らかにする、2) 不動産市場における価格形成要因について従来考慮されてこなかった視点も付加し多角的な理解を提供する、といった二つの大きな問いに答えることを目的としている。具体的には、人口減少・高齢化、国際的な資金移動、金融政策や税制などのマクロ要因に至るまで、不動産市場と実体経済との相互関係の包括的な解明を行うために研究プロジェクトを進めている。2020年度は、まず17か国の約半世紀の国際パネルデータを整備し、人口動態の変化と不動産価格のダイナミクスのマクロ変動の解明を、理論・計量的に進めるところからスタートした。人口減少と高齢化の進展は、全国的な空き家の増加や所有者不明土地の増加など、社会問題として広く認識されるようになってきている。市場が効率的に機能すれば、空き家などの余剰が発生すればそれを解消するように市場が作用し、長期的には均衡状態へと導かれるはずである。しかし、このような問題が発生していることを考えれば、何らかの歪みが生じていることになる。ここでは、政府が公表する人口予測に誤差が存在していることから誤った供給計画が設定され過剰資本を抱えたこと、その解消コストが高いことに注目し、金融政策との関係をも加味したモデルを開発することで、問題の一般化を図った。さらに、不動市場分析の中核をなす「価格」においても、その形成メカニズムには、時間的な依存性と合わせて、財としての異質性への配慮と空間的な差別化を考慮したモデルが求められる。そこで、空間的な異質性を加味した土地と建物の異質性を考慮したモデル開発や時間的な依存性をも考慮できるモデル開発を行った。このような成果を受けて、研究主題へと発展させる基礎が確立できた。

現在までの達成度 (区分)
現在までの達成度 (区分)

1: 当初の計画以上に進展している

理由

研究の推進にあたり、まず必要なデータ資源の正確な理解、分析手法の開発を行った。データ資源については、日本不動産学会誌第131号、土地総合研究第28号において、研究代表者が編集責任者となり、研究分担者が参加し、研究を進めるために必要な不動産関連の「データ資源」についての網羅的な整理を行った。加えて、不動産市場を分析するための手法を、近年において進化が大きい機械学習をも含む形で整理し、本プロジェクトの参加者の多くが参加し、2冊の本を出版した。また、学術的な研究成果として、2020年度に査読雑誌に掲載または掲載予定の論文は併せて14本である。5本の研究論文は投稿中である。その他、公開した学術論文等は9本となる。さらに、研究期間を通じて研究に必要なデータ資源の整備を積極的に進めた。①バブル崩壊期にあたる1991年以降の東京都の約140万の建物の利用変化がわかる空間情報を整備するとともに、新宿区に限定して、土地の細分化状況がわかる電子地図データの整備と、不動産の取引や権利の変化が補足できる登記簿データの整備を進めた。また、不動産登記簿データについては、全国を対象として2005年から2020年までの小地域レベルでの不動産取引の流通量を、登記原因別に集計した指標作成にも成功した。②国際的な不動産取引のマイクロデータを持つ、米国NYに本社を持つReal Capital Analysis社と契約をし、50か国に及ぶ国の主要都市での不動産の取引価格と属性がわかるデータの整備を行った。③民間信用会社が持つ企業のマイクロデータと地図基盤、オフィスビルに関するデータおよびオフィス家賃に関するデータを結合するためのデータ整備を進めた。これらの一連のデータに関する知識の整理と実際のデータ整備を通じて、本研究課題を推進するための基礎的な知識やデータインフラの整備が整ったと考える。

今後の研究の推進方策

日本をはじめとする縮退が見込まれる国において、都心部の大規模な再開発が行われ集積が強まっているメカニズムは、明らかではない。そこで、再開発が進む特定地域の不動産市場に注目し、土地取引情報、人口動態、地籍調査の進捗状況などを用いて、都市集積の決定要因と不動産利用の効率性について分析する。具体的には、整備されたバブル崩壊前後を含む登記移転情報、土地・建物の利用状況)、不動産取引価格情報、土地利用規制情報、民間信用調査会社の企業データを接合した上で、バブル期から現在に至る長期において、土地利用規制が不動産の取引頻度や価格にどのように影響したか、地域の土地利用や土地所有がどのように変化したか、再開発によりどのように集積が変化したのか、結果として不動産利用の効率性は改善したのかを明らかにする。さらには、不動産市場は売り手と買い手の間の情報の非対称性が大きいことから、不動産市場が効率的に作用するためには、不動産仲介会社などのエージェント機能が必要とされる。そこで、全国の2005-2020までの小地域レベルでの不動産会社の集積または参入・退出との関係を明らかにする。一方、不動産の爆買いと揶揄されるように、東京をも含む世界の大都市では、不動産価格が高騰している。そのような中では、人口減少・高齢化に直面し資産価格が下落する予想がたてられても、供給調整が働いたり、海外からの資金が流入したりすることで資産価格の暴落は起こらないといった議論がある。このようなメカニズムを解明するために、50カ国超の主要都市における、RCA社の売り手・買い手の属性(国籍・企業の種別)をも含む個別の不動産取引に関するミクロデータを用いて、集計レベルデータを用いた既存研究では十分に分析できなかった、国際間の資金移動を考慮した不動産価格決定のメカニズムを描写することができるモデルを開発する。

  • 研究成果

    (31件)

すべて 2021 2020 その他

すべて 国際共同研究 (6件) 雑誌論文 (19件) (うち国際共著 1件、 査読あり 13件) 学会発表 (3件) (うち国際学会 1件、 招待講演 1件) 図書 (2件) 備考 (1件)

  • [国際共同研究] The University of British Columbia(カナダ)

    • 国名
      カナダ
    • 外国機関名
      The University of British Columbia
  • [国際共同研究] Massachusetts Institute of Technology/University of Wisconsin Madison/Illinois State University(米国)

    • 国名
      米国
    • 外国機関名
      Massachusetts Institute of Technology/University of Wisconsin Madison/Illinois State University
    • 他の機関数
      1
  • [国際共同研究] University of Cambridge/Royal Holloway, University of London(英国)

    • 国名
      英国
    • 外国機関名
      University of Cambridge/Royal Holloway, University of London
  • [国際共同研究] University of Graz(オーストリア)

    • 国名
      オーストリア
    • 外国機関名
      University of Graz
  • [国際共同研究] National University of Singapore(シンガポール)

    • 国名
      シンガポール
    • 外国機関名
      National University of Singapore
  • [国際共同研究]

    • 他の国数
      2
  • [雑誌論文] Housing rent rigidity under downward pressure: Unit-level longitudinal evidence from Tokyo2021

    • 著者名/発表者名
      Suzuki Masatomo、Asami Yasushi、Shimizu Chihiro
    • 雑誌名

      Journal of Housing Economics

      巻: 52 ページ: 101762~101762

    • DOI

      10.1016/j.jhe.2021.101762

    • 査読あり
  • [雑誌論文] The illusion of a hedonic price function: Nonparametric interpretable segmentation for hedonic inference2021

    • 著者名/発表者名
      Nishi Hayato、Asami Yasushi、Shimizu Chihiro
    • 雑誌名

      Journal of Housing Economics

      巻: 52 ページ: 101764~101764

    • DOI

      10.1016/j.jhe.2021.101764

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 建物設備の進化に伴う既存住宅の経済的陳腐化2021

    • 著者名/発表者名
      鈴木 雅智, 新井 優太
    • 雑誌名

      日本建築学会計画系論文集

      巻: 86 ページ: 219~229

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 不動産取引データベースの網羅性向上を目的とした不動産募集広告情報のレコード同定2021

    • 著者名/発表者名
      馬場弘樹, 関口知子, 清田陽司, 清水千弘
    • 雑誌名

      情報処理学会誌

      巻: 14 ページ: 15~29

    • 査読あり
  • [雑誌論文] Shrinking housing market, long-term vacancy, and withdrawal from housing market2020

    • 著者名/発表者名
      Suzuki Masatomo、Asami Yasushi
    • 雑誌名

      Asia-Pacific Journal of Regional Science

      巻: 4 ページ: 619~638

    • DOI

      10.1007/s41685-020-00159-3

    • 査読あり
  • [雑誌論文] Tenant Protection, Temporal Vacancy and Frequent Reconstruction in the Rental Housing Market2020

    • 著者名/発表者名
      Suzuki Masatomo、Asami Yasushi
    • 雑誌名

      Real Estate Economics

      巻: 48 ページ: 1074~1095

    • DOI

      10.1111/1540-6229.12205

    • 査読あり
  • [雑誌論文] LEARNING GEOGRAPHICAL DISTRIBUTION OF VACANT HOUSES USING CLOSED MUNICIPAL DATA: A CASE STUDY OF WAKAYAMA CITY, JAPAN2020

    • 著者名/発表者名
      Baba H.、Akiyama Y.、Tokudomi T.、Takahashi Y.
    • 雑誌名

      ISPRS Annals of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences

      巻: VI-4/W2-2020 ページ: 1~8

    • DOI

      10.5194/isprs-annals-VI-4-W2-2020-1-2020

    • 査読あり
  • [雑誌論文] Decompositions of house price distributions over time: The rise and fall of Tokyo house prices2020

    • 著者名/発表者名
      McMillen Daniel、Shimizu Chihiro
    • 雑誌名

      Real Estate Economics

      巻: 49 ページ: 12338~12338

    • DOI

      10.1111/1540-6229.12338

    • 査読あり / 国際共著
  • [雑誌論文] 物件レベルの資料請求量を用いた住宅市場の需給バランスの測定:首都圏中古戸建て住宅を対象に2020

    • 著者名/発表者名
      鈴木 雅智, 新井 優太
    • 雑誌名

      都市計画論文集

      巻: 55 ページ: 1136~1142

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 旧耐震マンションの建替え要因の傾向と建替え予測の空間分布 首都圏を対象として2020

    • 著者名/発表者名
      馬場弘樹, 清水千弘, 浅見泰司
    • 雑誌名

      都市計画論文集

      巻: 55 ページ: 1143~1150

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 首都圏郊外分譲マンションへの流入世帯における住環境選好構造の変化2020

    • 著者名/発表者名
      鈴木 雅智
    • 雑誌名

      都市計画論文集

      巻: 55 ページ: 58~66

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 日本国内における近年の空き家研究の動向2020

    • 著者名/発表者名
      益田 理広, 秋山 祐樹
    • 雑誌名

      地理空間

      巻: 13 ページ: 1~26

    • 査読あり
  • [雑誌論文] マイクロジオデータを用いた日本全国の家賃形成メカニズムの解明2020

    • 著者名/発表者名
      秋山 祐樹, 小川 芳樹, 秦 桜蘭
    • 雑誌名

      住総研研究論文集・実践研究報告集

      巻: 46 ページ: 1~12

    • 査読あり
  • [雑誌論文] 不動産市場分析のデータ資源2020

    • 著者名/発表者名
      清水千弘
    • 雑誌名

      日本不動産学会誌

      巻: 131 ページ: 58~63

  • [雑誌論文] 不動産情報整備の意義と課題2020

    • 著者名/発表者名
      清水千弘
    • 雑誌名

      土地総合研究

      巻: 28 ページ: 3~15

  • [雑誌論文] 「不動産研究におけるデータ資源」にあたって2020

    • 著者名/発表者名
      柴崎亮介・清水千弘
    • 雑誌名

      日本不動産学会誌

      巻: 131 ページ: 55~57

  • [雑誌論文] 住宅市場における情報整備の展開2020

    • 著者名/発表者名
      鈴木雅智
    • 雑誌名

      土地総合研究

      巻: 28 ページ: 16~22

  • [雑誌論文] 住宅購入に係る家計行動分析:データ資源の現状と課題2020

    • 著者名/発表者名
      鈴木雅智
    • 雑誌名

      日本不動産学会誌

      巻: 131 ページ: 88~92

  • [雑誌論文] 自治体データ・民間データを活用した空き家分布推定手法の開発2020

    • 著者名/発表者名
      秋山祐樹
    • 雑誌名

      土地総合研究

      巻: 28 ページ: 35~49

  • [学会発表] What is the Economic Value of Green?".2020

    • 著者名/発表者名
      Chihiro Shimizu
    • 学会等名
      Zero-Build Forum'2020, International Opening session, Keynote speech. (Istanbul, turkey)
    • 国際学会 / 招待講演
  • [学会発表] 物件レベルの資料請求量を用いた住宅市場の需給バランスの測定:首都圏中古戸建て住宅を対象に2020

    • 著者名/発表者名
      鈴木雅智
    • 学会等名
      日本都市計画学会学術研究発表会
  • [学会発表] ドローンにより収集した熱赤外画像と可視画像を用いた空き家分布推定手法の研究2020

    • 著者名/発表者名
      秋山祐樹
    • 学会等名
      地理情報システム学会第29回学術研究発表大会
  • [図書] 不動産テック2020

    • 著者名/発表者名
      清水 千弘
    • 総ページ数
      216
    • 出版者
      朝倉書店
    • ISBN
      9784254275872
  • [図書] Property Price Index2020

    • 著者名/発表者名
      Erwin Diewert, Kiyohiko Nishimura, Chihiro Shimizu, Tsutomu Watanabe
    • 総ページ数
      360
    • 出版者
      Springer
    • ISBN
      9784431559429
  • [備考] 不動産市場とマクロ経済:大規模ミクロデータを用いた解明

    • URL

      http://shmzlab.jp/research/

URL: 

公開日: 2021-12-27  

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